Đà Nẵng đang bùng nổ đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) du lịch. Các nhà đầu tư nhắm đến thị phần căn hộ khách sạn cho thuê (condotel), qua đó thu hút nhà đầu tư thứ cấp để chia sẻ lợi nhuận thuê lại. Sức đầu tư này đã làm mật độ phát triển các cao ốc ven biển chen dày, gây áp lực lên hạ tầng đô thị.

Dự án chung cư khách sạn Mường Thanh đang được xây dựng ven bờ biển phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn.

Cảnh báo nhà đầu tư thứ cấp

Đầu tháng 10-2016, tại Đà Nẵng, Công ty Tư vấn và quản lý bất động sản CBRE cảnh báo một số hoạt động tiếp thị, quảng bá địa ốc đang diễn ra. CBRE nhận xét, mảng kinh doanh condotel đang được các chủ đầu tư công bố lợi nhuận cam kết sẽ chi trả từ 8-12% cho chủ sở hữu, khi cho chủ đầu tư thuê căn hộ để cho thuê lại là khó khả thi.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận khảo sát thị trường CBRE Việt Nam nhấn mạnh, thông tin về những mức lợi nhuận này cần được người mua nhà đất thận trọng kiểm chứng, xem xét rõ ràng trong các hợp đồng. Bởi lẽ, nếu so sánh với các mức lợi nhuận về lãi suất ngân hàng, đầu tư vào các mảng kinh doanh khác chỉ số lợi nhuận đến 10% đang là quá cao. Dòng tiền cho nhà đầu tư thứ cấp căn hộ condotel khó bảo đảm. Tuy nhiên, đây là yếu tố để nhà đầu tư dự án đẩy nhanh tiến độ hoàn thành công trình.

Hiện phân khúc thị trường condotel ở Đà Nẵng phát triển nóng nhất với 2.817 căn hộ chào bán mới, đưa tổng nguồn cung lên 5.751 căn trong năm 2016. Nguồn condotel này cùng với nguồn cung phòng khách sạn làm hạ tầng đô thị gia tăng trong lúc Đà Nẵng đang có tổng nguồn cung lên 11.415 phòng thuộc các khách sạn chuẩn dịch vụ từ 3-5 sao.

Theo dự báo của Savills, đến năm 2018, thị trường BĐS Đà Nẵng sẽ có khoảng 14.000 sản phẩm condotel. Các chuyên gia BĐS nhận định, việc đầu tư căn hộ condotel thực sự có hiệu quả đối với những chủ dự án tạo được thương hiệu riêng, có nguồn khách du lịch lớn, hiệu suất buồng phòng luôn đạt ở mức cao. Ngược lại, đối với những chủ dự án đầu tư theo xu hướng mang lại hiệu quả kinh doanh của nhà đầu tư thứ cấp thì không ai có thể nói trước được.

Ông Erik Billgren, Quản lý điều hành Savills Việt Nam cho rằng, muốn thực hiện thành công mô hình condotel, cần 3 yếu tố: sản phẩm condotel nên được thiết kế với diện tích vừa phải, giá thành hợp lý, vừa túi tiền khách hàng; quyền sử dụng lâu dài và chủ đầu tư cũng cần lưu ý lựa chọn thương hiệu quản lý khách sạn uy tín, đồng thời chứng tỏ năng lực tài chính của mình với khách hàng.

Áp lực nhà cao tầng

Năm 2013, Bộ Xây dựng quyết định hủy bỏ các tiêu chuẩn xây dựng nhà cao tầng đã lỗi thời, nhưng đến nay tiêu chuẩn này vẫn còn để ngỏ khiến việc thiết kế, thẩm tra, cấp phép xây dựng các công trình cao tầng gặp rất nhiều khó khăn...

Trong bối cảnh này, Đà Nẵng cũng chưa kiểm soát được tiêu chuẩn xây dựng nhà cao tầng mà chỉ vận dụng một số quy định về tĩnh không để khống chế tầng cao. Tuy nhiên, tình trạng đầu tư nhà cao tầng ở vệt bờ biển Sơn Trà - Ngũ Hành Sơn tạo ra nhiều lo ngại phá vỡ quy hoạch cảnh quan và gây áp lực lên hạ tầng đô thị.

Từ một phường vùng ven của thành phố, phường Mỹ An (quận Ngũ Hành Sơn) dù đã có 2 trường tiểu học nay đã quá tải và có kế hoạch đầu tư thêm trường học mới. Thế nhưng, mật độ dân cư từ những cao ốc như chung cư khách sạn Mường Thanh lại xuất hiện ven biển. Dự án này đưa thêm cả ngàn người vào sinh sống. Hàng loạt các cao ốc condotel cũng góp phần gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, trong đó có việc gây áp lực lên hạ tầng giao thông, gây tắc nghẽn cục bộ. Một áp lực khác là tác động môi trường, không khí, cấp nước, rác thải, rồi đến hệ thống điện nước, cứu hỏa, hạ tầng xã hội...; thêm nữa là kết nối cảnh quan, kiến trúc đô thị.

Theo PGS.TS.KTS Nguyễn Hồng Thục, Viện trưởng Viện Nghiên cứu định cư, nhà cao tầng có thể được xem là “cỗ máy tạo ra của cải” hoạt động rất hiệu quả trong nền kinh tế đô thị. Tuy nhiên, không nên coi nhà cao tầng đơn giản chỉ là sự gia tăng không gian xây dựng theo chiều cao với một diện tích đất hạn chế, mà có những yêu cầu khá nghiêm ngặt cần tuân thủ trong quá trình thiết kế và thi công.
Vệt đô thị ven biển phía đông thành phố dọc tuyến đường Hoàng Sa - Võ Nguyên Giáp- Trường Sa phát triển theo kiểu chèn nén bởi những công trình cao ốc đang thực sự tạo ra nhiều lo ngại.

Bài và ảnh: TRIỆU TÙNG

BÁO ĐÀ NẴNG