HOÀN VỐN SAU 10 NĂM VỚI CĂN HỘ NIMBUS – WYNDHAM SOLEIL ĐÀ NẴNG

2 tuần trước

HOÀN VỐN SAU 10 NĂM VỚI CĂN HỘ NIMBUS WYNDHAM SOLEIL ĐÀ NẴNG

Từ 2.5 tỷ/căn studio 36m2

10 ngày trở lại đây có thể bạn đã phải mệt mỏi vì các lời mời chào về dự án BĐS căn hộ mặt biển NIMBUS thuộc tổ hợp Wyndham Soleil Đà Nẵng. Thật khó để mở lòng đón nhận một sản phẩm BĐS trong thời điểm này phải không? Vậy quyết định mở bán dự án vào giai đoạn này, là họ TỰ TIN hay LIỀU MẠNG? Họ lấy gì làm niềm tin vào ngay thời điểm BĐS đóng băng này?

phoi-canh-du-an-wyndham-soleil-da-nang-ln-rz

Phối cảnh dự án Wyndham Soleil Đà Nẵng

Nếu bạn chưa biết về tòa Nimbus thuộc tổ hợp 5 sao Wyndham Soleil Đà Nẵng, tham khảo TẠI ĐÂY

Một phần lời giải đáp được minh chứng ngay ngày mở bán 27/10 vừa rồi, chỉ chưa đầy 2 tiếng, khách hàng đã quét sạch 80% giỏ hàng đợt 1 với lượng khách thượng lưu đến từ Đà Nẵng chiếm tới 90%.

Video sôi động ngày mở bán đợt 1 - Tòa Nimbus thuộc tổ hợp dự án Wyndham Soleil Đà Nẵng

Nhiều người cho rằng, tòa căn hộ Nimbus – Wyndham Soleil Đà Nẵng thành công là do Vị trí, số khác lại cho rằng vì điểm đặc biệt của dự án là khách hàng được toàn quyền quyết định với căn hộ của mình là sẽ ở hoặc tự khai thác cho thuê.

Tôi biết, đối với những khách hàng thượng lưu thì LỢI NHUẬN không phải là thứ họ quan tâm hàng đầu nữa. Thế nhưng với những con số mà tôi đưa ra sau đây, chắc chắn sẽ bổ sung về LỢI ÍCH cộng thêm KHÔNG NGỜ cho gia chủ.

Không để quý độc giả phải chờ đợi, tôi sẽ đi vào giải thích tại sao tôi nói, với căn hộ Nimbus 2,5 tỷ, bạn hoàn toàn có thể thu hồi vốn sau 10 năm một cách thong thả.

Câu hỏi đặt ra bây giờ chắc chắn là: Bằng cách nào??? Lời giải đáp có ngay bên dưới.

Đối với căn hộ ở với toàn quyền quyết định như Nimbus, nếu gia chủ có nhu cầu cho thuê thì sẽ có 2 hướng rõ ràng:

  • Khai thác kinh doanh AirBnb (Kinh doanh lưu trú theo ngày)
  • Khai thác kinh doanh dài hạn (theo năm, nửa năm)

KHAI THÁC KINH DOANH LƯU TRÚ THEO NGÀY

Đầu tiên, tôi cho rằng giá thuê của căn hộ Nimbus là 2 triệu đến 2,5 triệu cho 1 đêm. Tại sao?

nha-mau-du-an-wyndham-soleil-da-nang-toa-nimbus-3

Hình ảnh thực tế căn hộ mẫu Nimbus - Wyndham Soleil Đà Nẵng

Tôi nhận định căn hộ Nimbus nói riêng và tổ hợp dự án Wyndham Soleil Đà Nẵng sản phẩm chuẩn 5 sao của thế giới nằm giữa một rừng sản phẩm 3-4 sao mà các doanh nghiệp tư nhân khai thác.

Thế thì hiện tại, giá thuê của các sản phẩm tương đương đang ở mức như thế nào?

Furama Resort là 4,7 – 8 triệu/đêm (Mặt biển) tùy mùa.

gia-phong-furama-resort-da-nang

Fourpoint by Sheraton Da Nang là 3,4 triệu/đêm - 5,9 triệu/đêm (Mặt biển) – tùy mùa

gia-phong-fourpoint-by-sheraton-da-nang

Novotel Da Nang 2,9 - 4,5 triệu/đêm (Mặt sông Hàn) – tùy mùa

gia-phong-novotel-da-nang

Hoặc giá thuê đối với phân khúc 4 sao:

Fusion Suites Đà Nẵng: 1,9 triệu – 7 triệu tùy mùa.

A La Carte Đà Nẵng: 1,3-3,8 triệu tùy mùa.

Grand Tourane Hotel: 1,6-2,7 triệu tùy mùa.  (Nguồn: agoda.com)

Tất nhiên, với mức giá trên, các sản phẩm 5 sao này có các đơn vị vận hành nên sẽ chuyên nghiệp hơn trong các hạng mục: Kinh nghiệm hơn về khai thác cho thuê, hạch toán tài chính, cam kết lợi nhuận,... và giá tiền đã bao gồm phần ăn sáng.

Vậy với căn hộ đầy đủ nội thất chuẩn 5 sao như Nimbus, nằm ngay vị trí kim cương của thành phố, view trực diện biển Mỹ Khê cho thuê với giá 2 triệu/đêm là quá rẻ.

Khoan hãy kết luận, giá phòng/đêm là một chuyện, công suất lấp đầy phòng/năm mới là yếu tố đinh.

Thứ hai, công suất phủ phòng của căn hộ Nimbus ước lượng khiêm tốn nhất là 55%

Đứng ở lập trường là đơn vị có kinh nghiệm bán các khách sạn tại Đà Nẵng, Thiên Kim có thể đưa ra tỷ lệ lấp đầy thực tế của căn hộ Nimbus ở mức khiêm tốn nhất sẽ là 55%/năm đã trừ hao yếu tố tịnh tiến trong 10 năm.

Lí do:

1. Hướng đi bền vững của thị trường du lịch Đà Nẵng dù cho hiện trạng du lịch đang có dấu hiệu giảm sút.

Lượng du khách tới với Đà Nẵng năm 2018 là 7,6 triệu lượt & 7 tháng đầu năm 2019 là hơn 5 triệu lượt.

Hiện trạng:

Thừa nhận rằng du lịch Đà Nẵng 6 tháng đầu năm 2019 đang có tín hiệu chững lại, do lượng khách Hàn Quốc (vốn chiếm phần lớn thị trường du khách tới với Đà Nẵng 3 năm gần đây) đang có dấu hiệu giảm dần.

Hơn nữa, TP cũng không sẵn sàng tiếp đón du khách Trung Quốc để tránh tình trạng không thu về lợi ích, ảnh hưởng tiêu cực tới văn hóa.

Hướng đi bền vững:

Chính quyền Đà Nẵng vẫn giữ vững lập trường để đi tìm hướng đi cho riêng mình nhằm phát triển du lịch cao cấp, sang chảnh và du lịch văn hóa để tạo nên những bước đi vững bền.

Minh chứng cho thấy, Đà Nẵng đang có những bước chuyển biến tích cực với lượng khách mới các nước Đông Nam Á có sức chi cao như: Singapore, Thái Lan & Malaysia. Năm 2018, khách Thái Lan đến Đà Nẵng khoảng 56.174 lượt, tăng 2,4 lần so với 2017, khách Malaysia khoảng 50.937 lượt, tăng 1,69 lần so với năm 2017.

Đường bay quốc tế kết nối với sân bay Đà Nẵng tăng lên đáng kể. Cụ thể:

Tính đến tháng 8-2019:

Đường bay quốc tế: 41, tần suất 482 chuyến/tuần. Trong đó:

Đường bay thường kỳ: 17, tần suất 399 chuyến/tuần & đường bay thuê chuyến: 24, tần suất 63 chuyến/tuần từ các thị trường: Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Thái Lan, Malaysia, Singapore, Qatar, Đài Loan, Hồng Kông…

Đường bay nội địa: 11, tần suất 665 chuyến/tuần.

(Nguồn: https://www.baodanang.vn/channel/5404/201909/them-nhieu-duong-bay-quoc-te-den-da-nang-3252937/)

2. Công suất phủ phòng của dòng nghỉ dưỡng 5 sao tại Đà Nẵng là 60%.

Một điều mà ai cũng biết, đó là thị trường kinh doanh lưu trú của Đà Nẵng đang bị cạnh tranh cao. Nhưng thực tế mức độ cạnh tranh cao nhất nằm ở phân khúc khách sạn 3 sao, phân khúc 4 sao đứng thứ nhì, ngược lại, phân khúc 5 sao lại không nhiều cạnh tranh vì nguồn cung vẫn thiếu.

Tỉ lệ lấp đầy phòng trung bình của dòng sản phẩm nghỉ dưỡng 5 sao tại Đà Nẵng đang đạt 60%, sức chi cũng như nhu cầu của du khách tới Đà Nẵng ngày một tăng cao.

thien-kim-real-cong-suat-phong-da-nang-theo-cbre

Biểu đồ thống kê công suất và giá phòng phân khúc khách sạn 4-5 sao tại Đà Nẵng trong những năm qua. Nguồn: CBRE Việt Nam

Ví dụ đơn cử, để đặt phòng ở ngay tại Furama Resort mùa thấp điểm thì số phòng trống chỉ có 1.

cong-suat-phu-phong-furama-resort-da-nang

Từ những tổng hợp trên, với giá phòng rẻ nhất có thể là 2 triệu/đêm, công suất phủ phòng khiêm tốn nhất là 55%, trừ luôn 30% chi phí khai thác và bảo trì cùng với đó là 10% thanh toán thuế TNCN, tôi có công thức sau:

air-bnb-nimbus-wyndham-soleil-da-nang

Với công suất phủ phòng là 55%, vậy còn 45% (164 ngày) còn lại chính là khoảng thời gian trống mà bạn hoàn toàn có thể ở, “đổi gió” cùng bạn bè, tổ chức tiệc, làm việc,…

Tất nhiên, chỉ với căn hộ TỰ CHỦ bạn mới có được lợi ích này. Vì hầu hết căn hộ mặt biển là condotel, 10 năm đầu tiền dù muốn hay không thì bạn bắt buộc phải cam kết cho CĐT thuê lại, mỗi năm chỉ được ở 10-15 đêm là tối đa.

Quan trọng hơn nữa, căn hộ Nimbus – Wyndham Soleil Đà Nẵng sẽ là tài sản kim cương của gia chủ khi quỹ đất biển dần cạn, vị trí đẹp đã hết, tiềm năng tăng giá trong tương lai cũng là động lực giúp bạn vững tin hơn.  

Nếu không có kinh nghiệm khai thác cho thuê theo ngày, cách đơn giản và nhàn rỗi hơn cho gia chủ chính là:

KHAI THÁC KINH DOANH LƯU TRÚ DÀI HẠN

Hiện tại, nguồn cung căn hộ cao cấp dài hạn tại Đà Nẵng đang bị thiếu hụt trầm trọng. Cụ thể các căn hộ mặt sông như Azura, Indochina luôn trong tình trạng full với mức giá:

  • Azura (Căn hộ cao cấp mặt sông Hàn): 1 Phòng ngủ 20 23 triệu/tháng
  • Indochina (Sản phẩm căn hộ đã có mặt trên thị trường khá lâu và không còn mới cũng có giá khá cao): 1 Phòng ngủ 16-20.7 triệu/tháng.

Tình trạng đó cũng xảy ra tương tự đối với căn hộ mặt biển, vì hầu hết đều được đưa vào kinh doanh khai thác theo ngày, chỉ có dự án Alphanam Luxury là căn hộ cho thuê dài hạn và cũng là sản phẩm đang được săn đón nhưng không một ai có nhu cầu bán ra. Với mức giá: 1 Phòng ngủ: 23-25 triệu/tháng.

Với căn hộ Studio với nội thất 5 sao đầy đủ, và khả năng tự khai thác của gia chủ, tôi ước lượng mức giá rẻ nhất là 23 triệu/tháng cho căn hộ mặt biển đẹp ngất ngây (Và ở một diễn biến tệ nhất là nó không tăng giá trong vòng 10 năm).

kinh-doanh-luu-tru-dai-han-nimbus-wyndham-soleil-da-nang

Cuối cùng, hi vọng những con số tôi phân tích trên đây sẽ giải đáp được triệt để được thắc mắc của quý độc giả về một bài toán mua căn hộ Ở KẾT HỢP KINH DOANH LƯU TRÚ mang lại lợi ích không ngờ.

Là nhà đầu tư thông minh, đừng ngần ngại gọi cho chúng tôi: 0907 222 888 (Sàn giao dịch BĐS Thiên Kim).

Xem thêm bài viết về chất lượng công trình, nội thất 5 sao bàn giao full khi nhận nhà TẠI ĐÂY

30/10/2019

Trời trở đông – Soleil vẫn không ngừng nóng!

Theo Hà Thanh – Thiên Kim Real