Khi kẻ yếu làm chủ cuộc chơi

Theo tìm hiểu của PV, thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng (codotel) đang trỗi dậy mạnh mẽ ở các tỉnh ven biển Đà Nẵng, Khánh Hòa... Hầu hết tại những dự án này, chủ đầu tư đều cam kết mức lợi nhuận rất cao, từ 8 - 12%/ năm để thu hút khách hàng (kể cả khi chủ đầu tư không biết sẽ vận hành như nào, thuê đơn vị nào quản lý).

Như dự án Cocobay Đà Nẵng thời gian gần đây được rất nhiều người quan tâm bởi vị trí nằm ngay ven biển, mức lãi suất cam kết 12,5%/ năm... nhưng khách hàng nghi ngờ về khả năng của chủ đầu tư khi vì vốn điều lệ chỉ 500 tỷ đồng nhưng lại xây dự án lên tới 10.000 tỷ đồng? Ngoài ra, mức cam kết lãi suất của Cocobay Đà Nẵng tuy hấp dẫn nhưng không rõ dựa trên cơ sở tính toán nào?.

TS. Huỳnh Văn Hưng - Giảng viên trường Đại học Kinh tế TP. HCM cho rằng: "Việc đưa ra con số cam kết lợi nhuận nhưng không chứng minh được dựa trên cách tính cơ sở nào chỉ có thể qua mặt được những người thiếu kinh nghiệm, còn với người sành sỏi thì có thể thấy rằng đây chỉ là hình thức "làm đẹp" dự án, chiêu huy động vốn...".

Một dự án BĐS nghỉ dưỡng ở TP. Đà Nẵng cam kết lãi suất tới 12,5%/ năm.

Ông Hưng nhận định: "Hầu hết các chủ đầu tư chưa làm xong phần móng đã tìm cách bán hàng bằng mọi cách nhằm thu tiền về mới tiếp tục có khả năng xây dựng. Con số lãi suất 8%/ năm mà chủ đầu tư đưa ra còn thấp hơn cả lãi họ đi vay ngân hàng".

Không chỉ được "vay tiền" khách với lãi suất thấp, chủ đầu tư còn được "làm chủ cuộc chơi" khi khách hàng phải thực hiện những cam kết khắt khe mà phía chủ đầu tư đưa ra. Thực tế tại nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng, có khách hàng bỏ hàng chục tỷ đồng mua codotel nhưng sau khi ở một thời gian thì chỉ nhận được sự bực tức về mình vì những điều khoản mà chủ đầu tư đưa ra.

Cùng nói về mức cam kết lãi suất trong BĐS nghỉ dưỡng, bà Đỗ Thu Hằng, rưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, thực chất mức cam kết lợi nhuận được chủ đầu tư đưa ra chỉ là bài toán kinh doanh.

Trong một bài toán đầu tư, nhà đầu tư cần xem xét, tìm hiểu kỹ bởi bao giờ chủ đầu tư cũng đưa ra những con số hấp dẫn, nhà đầu tư cần xem con số đó có thực sự hấp dẫn hay không? Kỹ thuật kinh doanh thực chất là tính vào giá, chừng nào thấy hợp lý với nhà đầu tư thì mới nên quyết định, không nên nhìn ngay con số cam kết lợi nhuận ban đầu bởi việc đưa ra các con số hấp dẫn là chuyên môn của các đơn vị marketing và tiếp thị của bất kỳ dự án nào.

Phối cảnh dự án Cocobay Đà Nẵng, một dự án đang rất được quan tâm nhưng vẫn nghi ngại.

Thừa hàng trong tương lai?

Nói về thị trường BĐS nghỉ dưỡng đang phát triển mạnh mẽ, ông Tống Văn Nga, nguyên Thứ trưởng bộ Xây dựng, Phó Chủ tịch hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định, rất có thể phân khúc này sẽ ế hàng trong tương lai như phân khúc nhà ở trước đây.

Khi đó, việc tồn đọng là điều chắc chắn xảy ra. Ví như tại Phú Quốc, Đà Nẵng... hiện đang có hàng trăm nhà đầu tư với hàng chục tỉ USD đổ vào... liệu có tương xứng với nhu cầu du khách tới nghỉ dưỡng tại đây.

Việc đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng cũng có nhiều rủi ro bởi liên quan tới rất nhiều yếu tố ngoài lề như môi trường, dịch vụ, xu hướng... cho dù chủ đầu tư có mạnh, người quản lý có tốt cũng chưa chắc chắn sẽ thành công. Mỗi dự án không thể đạt được lợi nhuận ngay từ khi mở cửa mà cần phải chờ thời gian tối thiểu từ 3 - 5 năm mới hút khách.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM nhận định: “Đối với những rủi ro trong bất động sản nghỉ dưỡng, khách hàng luôn là người thiệt thòi hơn chủ đầu tư. Đặc biệt, trong trường hợp kinh doanh cho thuê, chủ đầu tư luôn nắm thế độc quyền quản lý. Đã xảy ra trường hợp chủ biệt thự chi tiền ra nhưng không kinh doanh được, có trường hợp giao chủ đầu tư khai thác nhưng cũng không đạt lợi ích thỏa đáng bởi không kiểm soát được”.

Song Thành

BÁO ĐẤT VIỆT