Tp.HCM hiện có 474 chung cư cũ, nhà tập thể được xây dựng từ trước năm 1975, đã hết niên hạn sử dụng, bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn 15 quận (có 4 quận 2, quận 9, quận Bình Tân, và 5 huyện không có loại chung cư cũ này), tập trung nhiều nhất tại quận 5, 1, 4, 11, 6, 10, Tân Bình, Bình Thạnh…Trong đó, có khoảng 70 chung cư bị hư hỏng nặng (loại C), hoặc đang trong tình trạng nguy hiểm cho người sử dụng (loại D).

Khó cho chung cư nhỏ

Qua khảo sát, có đến 22.210 hộ dân của Tp.HCM đang cư ngụ tại 474 chung cư này. Nhiều căn hộ chỉ có diện tích khoảng 10m2, phần lớn các căn hộ có diện tích không quá 30m2, và đều được cơi nới, bị xuống cấp, không có các tiện ích cơ bản, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, nhất là công tác phòng cháy, chữa cháy.

Trên cơ sở Luật Nhà ở 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cùng với chủ trương xã hội hóa của Tp.HCM, bước đầu đã thu hút được nhiều nhà đầu tư đăng ký tham gia thực hiện chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng trên địa bàn Tp.HCM.

Đơn cử, đã có 29 nhà đầu tư đăng ký vào quận 1; các chung cư ở các địa điểm thuận lợi như Nguyễn Thiện Thuật, cư xá Đường sắt (quận 3); Ngô Gia Tự (quận 10); Thanh Đa (quận Bình Thạnh)… đều có nhà đầu tư đăng ký.

HoREA đề xuất chấp thuận căn hộ tái định cư (khi xây dựng lại thành chung cư mới) có diện tích tối thiểu 25m2 để hoán đổi cho các chủ sở hữu căn hộ cũ quá nhỏ

Tuy vậy, vẫn có nhiều quận không thu hút được nhà đầu tư do chung cư cũ có diện tích quá nhỏ (phần lớn dưới 500m2), hoặc trong hẻm nhỏ, không đủ điều kiện để xây dựng lại tại địa điểm cũ hoặc phải chuyển đổi công năng, không thể xây dựng lại chung cư mới để tái định cư và thu hồi vốn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), nhận định đây là những trường hợp đặc biệt khó khăn. Chính quyền thành phố cần nắm vững nhu cầu, nguyện vọng và có chính sách hỗ trợ cụ thể, sát thực tế để đi đến đồng thuận với từng chủ sở hữu chung cư, với từng hộ ghép nhằm thống nhất việc di dời, tái định cư.

Ngoài ra, có thể thỏa thuận bồi thường thật thỏa đáng đối với những trường hợp người dân tự giải quyết tái định cư. Như ý kiến của giới chuyên gia, để thực hiện thành công chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thì phải thực hiện chủ trương xã hội hóa. Do vậy, rất cần hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư có năng lực, trách nhiệm xã hội tham gia chương trình này.

Cần hài hòa lợi ích

Trong kiến nghị mới nhất gửi đến Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành vào ngày 4/11 vừa qua, HoREA cho rằng trong tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư, đề nghị đặc biệt quan tâm tiêu chí nhà đầu tư thỏa thuận trực tiếp với từng hộ dân về phương thức thực hiện tạm cư, phương thức thực hiện tái định cư.

Điều này nhằm đảm bảo đồng thuận và đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng, tránh xảy ra khiếu kiện đông người. Cần coi đây là điều kiện tiên quyết để lựa chọn nhà đầu tư.

HoREA đề nghị Bộ Xây dựng, UBND Tp.HCM chấp thuận căn hộ tái định cư (khi xây dựng lại thành chung cư mới) có diện tích tối thiểu 25m2 để hoán đổi cho các chủ sở hữu căn hộ cũ quá nhỏ.

Hiệp hội cũng lưu ý rằng Tp.HCM nên lấy quy mô dân số thực tế hiện nay là gần 13 triệu người để cân đối chỉ tiêu dân số các quận trong tầm nhìn của toàn thành phố, vượt ra khỏi ranh giới từng quận, cho tăng thêm số lượng căn hộ hợp lý, để tạo điều kiện cho nhà đầu tư thu hồi vốn khi tham gia chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Về việc tái định cư, tại Khoản (1.b) điều 116 Luật Nhà ở đã quy định: “Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ”.

Hiện nay, phần lớn các dự án đang thực hiện hệ số hoán đổi căn hộ bình quân là 1,1 lần. Người tái định cư tại căn hộ mới được miễn lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, trên thực tế, chung cư xây dựng mới thường có diện tích căn hộ trên, dưới 50 m2, rộng hơn căn hộ cũ. Trong căn hộ của chủ sở hữu chung cư có thể còn có thêm hộ khẩu ghép khác.

Do vậy, giới chuyên gia đề xuất cần quy định nhà đầu tư phải thỏa thuận với từng chủ sở hữu chung cư về hệ số hoán đổi nhà ở. Về giá bán phần diện tích dôi dư và giá bán căn hộ được mua thêm (nếu có) ngay khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại điều 14 Nghị định 101/2015/NĐ-CP.

Hơn nữa, như khuyến nghị của HoREA, Tp.HCM nên xem xét áp dụng chính sách tín dụng nhà ở xã hội của các chủ sở hữu chung cư đủ điều kiện, khi mua phần diện tích dôi dư và căn hộ được mua thêm, để tạo điều kiện cho người dân được tái định cư tại chỗ, hạn chế trường hợp vì không đủ khả năng tài chính buộc phải bán suất tái định cư.