Lo ngại thị trường BĐS “bong bóng”, các dự án hạ tầng giao thông khó đòi vốn, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) liên tục phát đi thông điệp kiểm soát cho vay bằng các thông tư siết chặt lĩnh vực này.

Theo thống kê của NHNN, tổng dư nợ cho vay lĩnh vực này đã lên tới trên 400.000 tỷ đồng, chiếm hơn 10% tổng dư nợ của cả nước. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia ngân hàng khẳng định, nếu tính đầy đủ, dư nợ cho vay lĩnh vực này chiếm ít nhất 20% trên tổng dư nợ.

Nhiều nguy cơ tiềm ẩn

Không chỉ mua lại các dự án, các ngân hàng còn bắt tay với chủ đầu tư để xây dựng gói vay phù hợp cho các dự án BĐS và cho người mua nhà vay.… Theo một thống kê mới đây, gần như 100% chủ đầu tư đều vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án BĐS. Thậm chí ở một số sàn giao dịch, có tới 70 – 80% khách hàng mua nhà cũng phải vay vốn ngân hàng, đa phần là vay vốn của chính ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay. Điều này có nghĩa, một tài sản BĐS đã được ngân hàng nhận thế chấp để cho vay hai lần.

Đánh giá của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN cho thấy, việc cho vay các dự án BĐS, giao thông đang gây một số lo ngại như vốn huy động của các ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, nhưng nhu cầu vay vốn thực hiện các dự án thường rất dài. Thống kê trong 6 tháng đầu năm 2016, đã có gần 30.000 tỷ đồng từ các ngân hàng thương mại đổ vào các dự án BOT đường cao tốc và thường là vốn vay dài hạn từ 25 -30 năm.

Theo ông Đặng Hùng Võ – Chuyên gia BĐS, việc DN BĐS thế chấp dự án là phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Do nhu cầu cần nguồn vốn lớn để thực hiện dự án, DN được phép huy động vốn qua nhiều kênh, trong đó có thế chấp tài sản tại ngân hàng để vay vốn. Tuy nhiên, tiềm ẩn rủi ro vẫn còn đó, nhất là khi tài sản thế chấp, một giá trị được tính hai lần, gây rủi ro lớn cho hệ thống tín dụng. Để tránh rủi ro, NHNN cần sớm rà soát kỹ lại tài sản thế chấp, không cần siết tín dụng BĐS… Nếu ngân hàng cho vay các dự án sân sau, có chung mối quan hệ sở hữu chéo thì rủi ro sẽ rất lớn.

Bắt buộc kiểm soát chặt

Thực tế cho thấy, cơn sốt BĐS diễn ra năm 2006 – 2007 đã dẫn đến khủng hoảng kinh tế kéo dài và đến nay chưa kết thúc. Vào giai đoạn đó, tăng trưởng dư nợ tín dụng ngành ngân hàng đã tăng bất bình thường, từ mức 20-30% lên mức 57%.

Hiện nay, các ngân hàng đã mạnh tay đẩy vốn vào BĐS, tập trung nhiều vào cho vay mua nhà. Nếu ngân hàng tiếp tục rót tiền vào BĐS thì sẽ tạo ra “bong bóng” và khó có thể tránh lặp lại tình trạng nợ xấu cao.

Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia trong lĩnh vực Tài chính – Ngân hàng, việc NHNN sửa đổi Thông tư 36 theo hướng siết chặt tín dụng vào BĐS trong thời điểm này là cần thiết. Trong đó, 2 điều khoản tác động nhiều nhất tới BĐS là tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn bị kéo xuống từ 60% còn 40% sẽ giới hạn lại nguồn vốn cho vay BĐS.

Đối với quy định về hệ số rủi ro đối với các khoản vay liên quan đến BĐS tăng từ 150% lên tới 250% thì ngân hàng phải duy trì nguồn vốn tối thiểu cao, sẽ không còn nhiều tiền để cho vay BĐS. “Tôi nghĩ rằng nếu không cẩn thận thì thị trường BĐS sẽ rơi vào tình trạng “bong bóng”, đặc biệt là phân khúc BĐS cao cấp. Việc giới hạn tín dụng trong lĩnh vực BĐS trong thời điểm này là hợp lý và cần thiết bởi nó sẽ tác động tới mọi người, từ DN, người dân đến các nhà thầu xây dựng… Bên cạnh đó, đối với các ngân hàng, khi cho khách hàng vay để đầu tư hay mua BĐS, cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, vì đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay” – ông Hiếu nhấn mạnh.

Cùng với siết tín dụng cho vay BĐS, trước đó, vào tháng 7/2015, NHNN cũng đã ban hành Chỉ thị 05 về việc tăng cường kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng đối với các dự án BOT, BT giao thông. Theo chỉ thị này, thời gian qua các ngân hàng thương mại đã đầu tư một nguồn vốn lớn tài trợ cho các dự án hạ tầng giao thông trong khi việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực này còn một số bất cập, chưa đánh giá đầy đủ những rủi ro có liên quan.

Mới đây, trong Chỉ thị 04 về một số giải pháp điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng những tháng cuối năm 2016, NHNN tiếp tục yêu cầu các tổ chức tín dụng tăng cường kiểm soát rủi ro đối với nhóm khách hàng lớn, tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS, các dự án BOT, BT giao thông…

Như vậy có thể khẳng định việc siết chặt tín dụng đối với dự án BĐS và hạ tầng giao thông có thể NHNN không đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng, nhưng kiểm soát chặt được nợ xấu. Đó là điều NHNN được lợi trong bối cảnh nhiều ngân hàng thương mại đang có nợ xấu tăng cao – ông Hiếu khẳng định.

Phương Hà