Doanh nghiệp bất động sản gặp vô vàn khó khăn do sự bất hợp lý trong các quy định pháp luật

Luật…hành doanh nghiệp

Là một doanh nghiệp đang triển khai dự án bất động sản trên địa bàn Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Công ty GP Invest cho rằng, nếu cứ tiếp tục thực hiện theo đúng các điều khoản của pháp luật hiện nay, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp vô vàn khó khăn do sự bất hợp lý trong các quy định pháp luật.

Ông Hiệp dẫn chứng, hiện điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản đang có mâu thuẫn, trong đó quy định doanh nghiệp phải cấp sổ đỏ cho người mua nhà ngay cả trong trường hợp hợp khách hàng mới chỉ đóng 95% giá trị căn hộ.

“Nhiều dự án đã bàn giao nhưng chưa thu hết được 5% còn lại của khách nên chưa thể thanh lý hợp đồng. Trong khi đó, theo quy định hiện nay thì phải thanh lý hợp đồng cơ quan tài nguyên mới cấp sổ đỏ cho người mua nhà. Quy định này làm khó cho doanh nghiệp. Về lâu dài phải sửa luật”, ông Hiệp nói.

Một bất hợp lý khác của chính sách nhà đất hiện hành được ông Hiệp dẫn ra, đó là quy định mang tính bất di bất dịch khi buộc doanh nghiệp phải dành 20% đất của một dự án bất kỳ để làm nhà ở xã hội. Điều này, theo ông Hiệp là quá cứng nhắc, bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải cắt 20% đất làm trường học. Do đó, nếu tiếp tục phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội, thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.

“Quy định này là quá vô lý nó dẫn tới đơn giá tiền đất tăng cao hơn nhiều. Và không còn cách nào khác doanh nghiệp phải đẩy vào giá nhà, qua đó làm giá nhà tăng cao, chứ lẽ ra có thể giảm thấp hơn nhiều” – Chủ tịch GP Invest nói.

Ngoài ra, một số điểm vô lý khác về pháp luật bất động sản cũng được doanh nhân này chỉ ra, trong đó có các chính sách về cải tạo chung cư cũ, thủ tục triển khai dự án vẫn rườm rà, phức tạp, quá nhiều loại giấy tờ.

Bà Hương Trần Kiều Dung – CEO FLC Group thì cho rằng, quy định cấp giấy chứng nhận và bán nhà cho người nước ngoài chưa rõ, làm khó cho doanh nghiệp khi triển khai dự án. Bên cạnh đó, việc thủ tục cấp phép xây dựng năm 2016 tốn nhiều thời gian hơn 2015. Năm 2015 chỉ mất 114 ngày nhưng đến 2016 thì phải mất 166 ngày. Bà Dung kiến nghị rút ngắn thủ tục này.

Liên quan đến nhà ở xã hội, Chủ tịch Công ty Địa ốc Hoàng Quân Trương Anh Tuấn chỉ ra rằng quy định hiện nay cho phép các dự án nhà ở xã hội được dành 20% làm nhà ở thương mại. Tuy nhiên, luật lại yêu cầu cứ nhà bán ra phải có bảo lãnh. Thế nhưng, trên thực tế, 80% dự án là nhà ở xã hội các doanh nghiệp đã bán hết không cần phải bảo lãnh. Thế nên, 20% phần thương mại còn lại khó bán vì ngân hàng không bảo lãnh 20% này, họ chỉ chấp nhận bảo lãnh cả dự án.

Bên cạnh đó, đối với dự án nhà ở xã hội, luật yêu cầu chủ đầu tư phải công bố giá trước khi triển khai dự án. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai xây dựng có nhiều trường hợp bất khả kháng xảy ra như giá thép, giá xi măng, vật liệu tăng… Do vậy, muốn công bố giá trước, theo ông Tuấn, Bộ Xây dựng phải giới thiệu hoặc đảm bảo nguồn cung vật tư cho dự án đảm bảo giá ổn định cho đến khi hoàn thành.

Liên quan đến khách hàng vay tiền mua nhà ở xã hội, ông Tạ Văn Tố – Tổng Giám đốc CEO Group cho rằng, các khách hàng có HĐMB tới đây sẽ gặp nhiều khó khăn, bởi Thông tư 25 có hiệu lực, chỉ giải ngân giải ngân cho vay khách hàng kể từ ngày 1/6 đến ngày Thông tư 25 có hiệu lực (ngày 1/8) đáp ứng quy định của chương trình và đủ điều kiện áp dụng mức lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở, các ngân hàng thực hiện hoàn trả phần chênh lệch lãi suất hoặc bù trừ cho khách hàng.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, ông Tố cho biết hiện tại theo quy định của pháp luật, khi xây dựng công trình phải đảm bảo khoảng lùi về phía sau biển 100m. Nhưng hiện vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về quy định này, nên rất khó khăn trong việc xác định về quy hoạch để triển khai dự án.

Sẽ có hướng tháo gỡ

Giải đáp quy định về thời gian cấp phép, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Đỗ Đức Duy cho rằng, Nghị quyết 19 nêu rõ, thời gian từ khi chuẩn bị đầu tư đến khi khởi công công trình, luật hiện nay quy định, thời gian cấp giấy phép xây dựng 30 ngày đối với dự án, 15 ngày đối với nhà riêng lẻ. “Chúng tôi đã đề nghị rút ngăn thời gian này và cũng mở rộng thêm đối tượng miễn cấp giấy phép xây dựng, lồng ghép thủ tục vào nhau để rút ngắn thời gian”.

Về vấn đề nhà ở xã hội, Thứ trưởng Duy nhấn mạnh: “Trong thời gian tới, chúng tôi sẽ phối hợp với Sở TNMT, các bộ ngành để thống nhất diện tích 20% phát triển nhà ở xã hội trong các dự án” . Về vấn đề bán nhà cho người nước ngoài, Thứ trưởng cũng cho biết, Bộ đang khoanh vùng những khu vực không được phép bán nhà cho người nước ngoài.

Đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng trong phần giải đáp thắc mắc cũng khẳng định những vướng mắc nêu trên là thực tế và hứa sẽ trình Chính phủ và các bộ ngành có hướng tháo gỡ.

Về phía Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho hay, hiện Bộ Xây dựng đã soạn thảo đề án quản lý thị trường bất động sản, chuẩn bị báo cáo Chính phủ, trong đó nhấn mạnh đến 6 giải pháp, trong đó có việc phải minh bạch hơn nữa thông tin về thị trường, phát triển thị trường vốn, tăng cường thanh kiểm tra các dự án, phát triển nhà ở xã hội…

Ngoài ra, người đứng đầu ngành xây dựng cũng lưu ý các doanh nghiệp bất động sản, nếu có bất kỳ khúc mắc hay trở ngại gì nên gửi thư điện tử trực tiếp đến đích thân Bộ trưởng, bởi như thế “sẽ xử lý nhanh hơn là gửi lòng vòng”.

Linh Vân