Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến một sự khởi đầu mạnh mẽ với những kết quả khá lạc quan trong hầu hết các phân khúc, đặc biệt là số lượng nhà ở bán được tại các thành phố lớn và thành phố du lịch của Việt Nam.

Trong cuộc trao đổi với phóng viên, ông Ben Gray, Giám đốc Bộ phận Đầu tư thị trường vốn Cushman & Wakefield Việt Nam đã chỉ ra xu hướng gia tăng của hoạt động M & A (mua bán và sáp nhập) trong thời gian tới: "Tính đến nay, hoạt động mua bán sát nhập trong ngành bất động sản tại Việt Nam nằm trong top 10 tại khu vực Châu Á -Thái Bình Dương". 

Nhà đầu tư ngoại nào đang lăm le ‘thâu tóm’ bất động sản VN?

- Ông nhận định thế nào về thị trường M&A bất động sản 6 tháng đầu năm 2016?

Ông Ben Gray: Chúng tôi dự đoán chuẩn giao dịch 4.3 tỷ usd của năm 2015 sẽ dễ dàng bị phá vỡ trong năm nay.

Với việc các hiệp định thương mại tự do như hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU, Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Hàn Quốc được ký kết, chúng tôi cảm thấy rằng sẽ có một sự gia tăng đáng kể khối lượng giá trị đầu tư vào các công ty và dự án mạnh tại Việt Nam. Masan là một ví dụ tuyệt vời với thương vụ 1.1tỷ usd với Tập đoàn Boon Rawd Brewery, Thái Lan đầu năm nay.

Năm 2016, chúng tôi đã nhìn thấy khoảng 10 giao dịch M&A ngành Bất động sản hoàn tất với giá trị giao dịch đạt trên 1.7tỷ usd. Nhật Bản dẫn đầu với 5 giao dịch hoàn thành. Tính đến nay, hoạt động mua bán sát nhập trong ngành bất động sản tại Việt Nam nằm trong Top 10 tại khu vực Châu Á -Thái Bình Dương.

- Ông dự đoán thị trường M&A 6 tháng cuối năm như thế nào, liệu thị trường có gì đột biến hay không?

Ông Ben Gray: Việc phê chuẩn các hiệp định thương mại tự do sẽ làm gia tăng sự quan tâm của các nhà đầu tư đến Việt Nam trong năm nay. Các yếu tố nền tảng của thị trường này rất đặc biệt với 60% dân số ở độ tuổi dưới 35 nhận được sự quan tâm của khu vực nhắm đến ngành hàng tiêu dùng nhanh trong nước.

Central Group "thâu tóm" Nguyễn Kim là 1 minh chứng cho xu hướng M&A bất động sản VN.

Cuối năm 2015, Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) dự đoán các nhà đầu tư Châu Á-Thái Bình Dương sẽ đổ xô đến Việt Nam và trong năm nay, chúng tôi đã nhìn thấy Nguyễn Kim và Central Group thực hiện một thương vụ chuyển giao 49% cổ phần; AEON đã mua thành công 30% cổ phần của Fivimart và 49% cổ phần Citymart. Vingroup chưa bao giờ chậm chân trên thị trường và họ đã sở hữu 80% Trung tâm Triển lãm Giảng Võ.

Các nhà đầu tư bất động sản trong khu vực đang tìm kiếm các tài sản tạo nguồn thu ổn định tại Việt Nam. Họ tiếp tục tìm kiếm để cải thiện lợi nhuận từ các danh mục đầu tư và điều này có thể hiểu là họ đang hướng sự quan tâm đến các sản phẩm cốt lõi - văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và dịch vụ khách hàng. Những nhà đầu tư yêu thích rủi ro đang xem xét các nhà phát triển với nguồn cung, và thành tích tốt, và những ai có khả năng tính toán việc bố trí nợ và vốn cổ phần ở cấp độ dự án và doanh nghiệp

- Thị trường sẽ hưởng lợi thế nào từ những thương vụ M&A bất động sản?

Ông Ben Gray: Một sự cải thiện hơn nữa các văn bản dưới luật sẽ làm tăng số lượng các giao dịch M&A dẫn đầu trong ngành Bất động sản tại Việt Nam, mang lại lợi ích cho thị trường bằng cách cung cấp vốn và chuyên môn cho các doanh nghiệp tham gia phát triển hoặc đầu tư. Kết quả là tăng thanh khoản cho thị trường, tính minh bạch, và cải thiện sản phẩm cuối cung cấp cho người mua và khách thuê.

- Ông có suy nghĩ gì về xu hướng hiện nay có nhiều doanh nghiệp không chuyên trong lĩnh vực bất động sản tham gia vào lĩnh vực này?

Ông Ben Gray: Đối với những nhà điều hành đang có ý định nhắm đến việc thâu tóm 1 công ty chuyên về bất động sản thì nhất thiết cả hai doanh nghiệp cần có các lĩnh vực hoạt động hoặc bổ trợ cho nhau, hoặc doanh nghiệp cần chuyển hướng đến phạm vi mà những công ty mục tiêu đang hoạt động.

Ví dụ như 1 nhà phát triển thâu tóm 1 công ty chuyên về tư vấn và quản lý bất động sản, 1 nhà điều hành bán lẻ thâu tóm 1 công ty quản lý thiết bị, hay 1 nhà phát triển mua lại 1 nhà phát triền chuyên về 1 phân khúc khác trên thị trường.

"Có nhiều cơ hội đến trong lĩnh vực bất động sản dành cho những ai am hiểu về thị trường này". 

Nếu 2 doanh nghiệp cùng hỗ trợ cho nhau và tạo nên giá trị gia tăng, thì việc này sẽ mang lợi ích đến cho thị trường. Còn nếu họ không hỗ trợ lẫn nhau thì sẽ không mang lại lợi ích nào cho thị trường.

Đã đến lúc để ném tiền vào bất động sản?

-  Liệu đây có phải là thời điểm thích hợp để tăng cường đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, thưa ông?

Ông Ben Gray: Đúng vậy, có những cơ hội đến trong lĩnh vực bất động sản cho những ai am hiểu về thị trường này.

Những nghiên cứu mang tầm vĩ mô đã xem Việt Nam là 1 nền tảng vững chắc trong khu vực ở lĩnh vực bất động sản và những làn gió ngược ở khu vực Châu Á-Thái Bình Dương dường như bị trung hòa bởi mối quan tâm mới trong thị trường của chúng tôi, nơi mà những nguyên tắc cơ bản rất mạnh.

Các nhà điều hành có nhu cầu chuyển qua lĩnh vực bất động sản sẽ ở trên 1 vị thế tốt để cải thiện thị phần và lợi nhuận trong khoảng thời gian ngắn và trung hạn. 

- M&A có vẻ là sự ưu tiên của những nhà đầu tư không chuyên trong lãnh vực bất động sản. Ông có nghĩ thế không? Tại sao lại cho là như thế?

Ông Ben Gray: Nếu người mua cần phải tiếp cận với bất động sản thì đây là con đường rõ ràng nhất để bảo đảm những lợi ích mà công ty mục tiêu có thể đem đến cho họ.

Thu được 1 tài sản được nắm giữ bởi một tổ chức SPV (Special purpose vehicle – Công ty phục vụ mục đích đặc biệt), hoặc bằng cách mua 1 ngành nghề kinh doanh mới để tăng thị phần và đảm bảo nền tảng vững chắc hơn ở Việt Nam

-  Ông dự đoán thế nào về xu hướng trên thị trường Việt Nam trong những năm tới?

Ông Ben Gray: Thị trường Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển, khi thị trường ngày càng tinh vi hơn thì lĩnh vực bất động sản sẽ ngày càng chuyên môn hóa. Sự chuyên môn hóa này sẽ dẫn đến việc gia tăng các giao dịch mua bán và sáp nhập bất động sản trong khi các công ty tìm cách mở rộng thêm các lĩnh vực mới hay để cải thiện thị phần của họ.