The Straits Times ngày 4/12 cho biết, đầu tư nước ngoài vào bất động sản tại Singapore năm 2016 đạt 8,85 tỉ USD, cao nhất từ năm 2007. Điều đó cho thấy kinh tế Singapore đã tiệm cận được với sức mạnh và hiệu ứng tốt trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính toàn cầu năm 2008.

Các dữ liệu từ Tập đoàn đầu tư bất động sản của Mỹ (CBRE) cho biết, những giao dịch có giá trị đầu tư hơn 10 triệu USD chiếm tới 41,7% các giao dịch bất động sản thành công tại Singapore trong năm 2016.

So với đầu tư nước ngoài vào bất động sản tại Singapore năm 2015 là 5,46 tỷ USD thì năm 2016 tăng 62%, theo The Sunday Times.

Bất động sản tại Singapore đang có sức hút manh mẽ với giới đầu tư quốc tế. Ảnh : The Straits Times

Các nhà phân tích cho rằng tốc độ đầu tư nước ngoài vào bất động sản tại Singapore trong năm 2017 cũng sẽ gia tăng. Điều gì khiến đầu tư vào bất động sản tại Singapore hấp dẫn đến vậy?

Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng dòng vốn nước ngoài đổ vào bất động tại Singapore bởi đảo quốc này được xem là một điểm đến an toàn cho nhà đầu tư trong một thế giới đang bất ổn.

Tuy nhiên, cá nhân người viết cho rằng, đó không phải là nguyên nhân quan trọng nhất tạo nên hiệu ứng tích cực cho vấn đề. Tại sao lại nhận định như vậy?

Chủ động phân khúc thị trường theo thời điểm

Trong kinh tế thị trường, việc phân khúc và phân khúc chính xác thị trường là một trong những yếu tố tạo ra những thành công cho một, một nhóm doanh nghiệp trên thương trường. Hiểu nôm na là khi đầu tư hay thiết kế sản phẩm, dịch vụ, nhà đầu tư, nhà sản xuất phải tìm và tìm ra những đối tượng sẽ sử dụng và hưởng lợi từ sản phẩm, dịch vụ của mình.

Xác định chính xác đối tượng, nhu cầu và khả năng của đối tượng – khách hàng – sẽ khiến cho sản phẩm, dịch vụ của một thực thể kinh tế luôn có sức hấp dẫn với thị trường và việc tiêu thụ sản phẩm hay quyến rũ nhà đầu tư luôn ở mức cao. Như vậy, phân khúc thị trường là yếu tố quan trọng nhất trong việc mở rộng thị trường, chiếm lĩnh thị phần cho sản phẩm, dịch vụ.

Do thị trường là thực thể - khách hàng – nên việc phân khúc thị trường luôn dựa trên khách hàng và tập trung vào khách hàng. Nguyên lý “trăm người bán, vạn người mua” khiến việc phân khúc thị trường luôn diễn ra, luôn được hiệu chỉnh trong trong quá trình đầu tư hay sản xuất, kinh doanh. Và như vậy vòng đời sản phẩm, dịch vụ phụ thuộc hoàn toàn vào khách hàng.

Vì vậy mà cùng một thời điểm có rất nhiều loại sản phẩm, dịch vụ được cung cấp ra thị trường, đáp ứng như cầu của các kênh thị trường. Thị hiếu của khách hàng cũng vì vậy luôn được đáp ứng bởi sự đa dạng của thị trường. Đây được xem là một trong những nguyên nhân gây ra hiện tượng cung vượt cầu khi thị hiếu bị tác động thay đổi bởi sự đang dạng của sản phẩm, dịch vụ.

Cứ hình dung nhu cầu nhà ở tại Việt Nam thì có thể nhận ra điều đó. Căn hộ cao cấp, nhà ở cho người có thu nhập trung bình hay nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp. Sản phẩm rất đa dạng và nhà cung cấp luôn tìm cách để sản phẩm mình hấp dẫn nhất. Từ đó nhiều khách hàng có nhu cầu mua căn hộ cao cấp có thề chuyển sang mua nhà cho người có thu nhập trung bình.

Tương tự như vậy đối với nhà ở xã hội. Vậy là dù việc phân khúc thị trường chuẩn xác nhưng khả năng đầu tư hay sản xuất, kinh doanh vẫn có thể không đạt hiệu quả, thậm chí thất bại. Điều đó cho thấy việc phụ thuộc hoàn toàn vào khách hàng – thị trường – khiến nhà đầu tư, nhà sản xuất luôn phải đối diện với rủi, từ đó khiến cho sức hút của thị trường giảm xuống.

Như vậy, phải làm sao hiệu chỉnh thị trường để giảm tới mức thấp nhất rủi ro cho nhà đầu tư, nhà sản xuất là yếu cầu cực kỳ quan trọng. Và để làm được điều đó thì phải xuất phát từ cả hai phía : doanh nghiệp và chính phủ.

Người viết cho rằng, đây là chìa khoá tạo ra sức hút đối với đầu tư nước ngoài vào bất động sản tại Singapore.

Ngoài việc xây dựng chính quyền phục vụ, chính phủ Singapore đã xây dựng cơ chế đối tác trong quan hệ với doanh nghiệp, theo phương châm cả hai bên cùng có lợi. Chính sách của chính phủ là một trong những công cụ quan trọng giúp cho doanh nghiệp định hướng thị trường. Đó là phân khúc thị trường gắn với thời điểm ban hành và thời hiệu của chính sách.

Điều đó đã thể hiện rõ ràng khi "trong ba, bốn năm tới, không có cao ốc văn phòng cho thuê mới được hoàn thành. Các nhà đầu tư nhận định sức hút của thị trường văn phòng cho thuê sẽ gia tăng và quyết định đầu tư vào kênh thị trường này", ông Jeremy Lake, giám đốc điều hành mảng tài sản đầu tư của CBRE Singapore, phân tích.

Theo cá nhân người viết thì chính sách ngoại giao kinh tế có tác động rất lớn tới hoạt động và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

Chính sách ngoại giao kinh tế của chính phủ có thể nhận diện qua hai hành động chính nhất là tạo môi trường tốt nhất cho doanh nghiệp hoạt động thông qua việc xây dựng cơ chế, chính sách và qua thông điệp trong các chuyến thăm cấp nhà nước.

Chính phủ Singapore được nhìn nhận là luôn tìm cách xây dựng đất nước Singapore trở thành bến đậu tốt nhất cho mọi con thuyền lợi ích thả neo.

Điều đó được cố Thủ tướng Lý Quang Diệu thể hiện cụ thể nhất trong việc quyết định xây dựng chính sách đối ngoại độc lập, tự chủ, từ đó giúp Singapore tối thiểu hoá tác động từ xung đột chính trị đến lợi ích kinh tế.

Nguyên tắc và phương châm ấy vẫn được phát huy bởi chính phủ của Thủ tướng Lý Hiển Long hiện nay. Không như vậy, nhà nước Singapore còn có những quyết sách và hành động làm giảm đến mức thấp nhất xung đột xã hội, mà thể hiện rõ nhất qua việc tạo cơ chế đối thoại cho phe đối lập, nâng vị thế và vai trò cho lực lượng đối lập đối với hoạt động của chính phủ.

Thủ tướng Singapore Lý Hiển Long thăm Nhật Bản thực hiện chính sách ngoại giao kinh tế. Ảnh : The Straits Times

Bên cạnh đó là việc thay đổi cấu trúc quyền lực, trực tiếp là thay đổi cơ chế lựa chọn và bầu cư tổng thống. Theo đó, tổng thống Singapore không chỉ được lựa chọn bởi người từ cộng đồng người gốc Hoa và gốc Ấn nữa, mà người của bất cứ cộng đồng nào cũng sẽ là tổng thống Singapore. Cùng với đó là gia tăng quyền lực của tổng thống trong hệ thống chính trị Singapore.

Như vậy là mọi quyền lợi của nhà đầu tư tại Singapore đã được tối thiểu hoá rủi bởi chính phủ Singapore.

Đối với hoạt động đối ngoại nhà nước hỗ trợ cho hoạt động kinh tế thì trong năm 2016 đã đạt đến mức kỷ lục. Chưa bao giờ mà người đứng đầu chính phủ Singapore có hoạt động ngoại giao nhộn nhịp như năm 2016. Thủ tướng Lý Hiển Long đã thực hiện hàng loạt các chuyến thăm cấp nhà nước đến nhiều quốc gia trên thế giới.

Ngoài việc tìm đối tác mới, làm mới đối tác cũ, thì mục đích chính trong các chuyến công du của người đứng đầu chính phủ Singapore là gia cố móng trụ của cây cầu lợi ích nối giữa Singapore với những thị trường quan trọng chiến lược, xây dựng những cây cầu lợi ích mới từ Singapore tới những thị trường tiềm năng, thậm chí cả thị trường tiềm tàng.

Có thể thấy rằng, ngoài cơ chế, chính sách đã được nhà nước xây dựng, ban hành, thực thi và bảo vệ, thì những khuyến cáo, gợi mở của người đứng đầu chính phủ Singapore trong các diễn đàn hợp tác kinh tế được tổ chức trong dịp diễn ra các chuyến thăm đến các quốc gia, được xem như lời cam kết, sự bảo đảm quan trọng nhất của nhà nước Singapore với giới đầu tư quốc tế.

Điều đó có ảnh hưởng rất lớn đến quyết định của nhà đầu tư. Kết quả đầu tư nước ngoài vào bất động sản tại Singapore đạt mức cao nhất trong 9 năm, kề từ trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính toàn cầu năm 2008, có tác động rất lớn từ những chuyến công du quốc tế của người đứng đầu chính phủ Singapore.

Ngọc Việt