Căn hộ khách sạn và ngôi nhà thứ hai là loại hình bất động sản còn khá mới tại Việt Nam, tuy nhiên, đã xuất hiện từ lâu tại các quốc gia khác trong khu vực châu Á Thái Bình Dương, như Thái Lan, Malaysia và Indonesia.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự phổ biến của mô hình căn hộ khách sạn tại Việt Nam trong thời gian gần đây là kết hợp giữa các yếu tố như: tăng trưởng niềm tin vào bất động sản nghỉ dưỡng và kỳ vọng của chủ đầu tư vào thời gian hoàn vốn ngắn hơn.

Thông thường, thời gian hoàn vốn một dự án resort dao động từ 8 – 12 năm trong điều kiện thị trường ổn định. Do thời gian hoàn vốn dài hơn so với các loại sản phẩm nhà ở, cũng như xét đến chi phí vay vốn khá cao và tính chất biến động của thị trường khách sạn nghỉ dưỡng nên chủ đầu tư tìm kiếm các giải pháp khác để gia tăng tỷ lệ hoàn vốn (ROI) đồng thời tối thiểu hóa vốn đầu tư ban đầu.  

Do những quy định pháp luật tại các nước Châu Á vẫn còn đơn giản hơn so với các nước phát triển, nên cho phép chủ đầu tư các dự án căn hộ khách sạn có thể huy động vốn thông qua việc bán hàng trước khi xây dựng (pre-sale) nhằm giảm thiểu vốn chủ sở hữu và vốn vay.

Khi tỷ lệ bán hàng (pre-sale) đạt tới mức nhất định, thường tối thiểu 50% trên tổng số sản phẩm, chủ đầu tư có thể tự tiến hành khởi công xây dựng mà không phải lệ thuộc quá nhiều vào vốn vay với chi phí cao.  

Về “lý thuyết”, mô hình này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư về mặt tài chính, tuy nhiên cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, chủ yếu là do sự phụ thuộc quá nhiều vào việc bán trước (pre-sale) và các đợt thanh toán của người mua.

Một rủi ro khác đáng quan tâm về loại hình căn hộ khách sạn này là tình trạng cung vượt cầu trên thị trường, nguyên nhân là do các rào cản trong việc gia nhập vào phân khúc này thấp hơn so với các loại hình sản phẩm khác.

Theo đánh giá của chúng tôi, ở một số điểm đến du lịch tại Việt Nam, các chủ đầu tư đang triển khai khá nhiều các dự án căn hộ khách sạn. Tuy nhiên, họ chỉ chú trọng nhiều vào thời gian và việc tiến hành bán trước sớm mà không hiểu rõ về loại hình phát triển và đặc điểm kinh doanh của các sản phẩm. 

Căn hộ khách sạn và ngôi nhà thứ hai được xem là “sản phẩm mang tính phong cách (lifestyle product)”, khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng. Hơn nữa các sản phẩm này còn mang đến tiềm năng cho thuê khiến cho các khoản đầu tư này trở nên hấp dẫn hơn. 

Tuy nhiên ở Việt Nam các sản phẩm ngôi nhà thứ hai và căn hộ khách sạn đang được nhìn nhận là sản phẩm mang lại tiềm năng lợi nhuận đầu tư hơn là một sản phẩm lifestyle. Nguyên nhân là do việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc này tác động đến các phương thức quảng bá sản phẩm từ chủ đầu tư.

Đón đọc Phần 3: Tính khả thi của chương trình cam kết lợi nhuận 

Xem thêm Phần 1: Soi cơ hội đầu tư bất động sản du lịch

Mauro Gasparotti – Giám đốc điều hành Công ty tư vấn bất động sản Alternaty