Động thái sửa đổi Thông tư 36 một phần là do những kiến nghị mạnh mẽ từ thị trường và Bộ Xây dựng xuất phát từ lo ngại thời hạn thực hiện đặt ra trong nội dung dự thảo ban đầu là quá gấp gáp. Hiện tại, hiệu ứng trước mắt và dài hạn của Thông tư 06 đối với DN và hệ thống ngân hàng đang là điều được quan tâm mổ xẻ.

Bớt khó cho ngân hàng nhỏ

Nếu áp dụng theo dự thảo ban đầu của Thông tư 36, một số ngân hàng nhỏ sẽ gặp khó khăn để đáp ứng quy định theo dự thảo ban đầu. Về cho vay BĐS, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS cũng tăng ít hơn so với dự thảo ban đầu và áp dụng từ năm sau. Đây là thông tin tích cực trong ngắn hạn đối với các ngân hàng và DN.

NHNN ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 36, có hiệu lực từ 1/7/2016 với nhiều nội dung được điều chỉnh so với dự thảo ban đầu. Theo đó, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn giảm dần sau hai năm.

Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA), nhờ lộ trình thực hiện từ từ, các ngân hàng và DN (chủ yếu là DN BĐS) sẽ có thêm thời gian để chuẩn bị. Việc thiếu vốn dài hạn là một hạn chế lớn đối với sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế trong dài hạn.

Đặc biệt, để tạo nguồn cho vay khách hàng cá nhân bao gồm cho vay mua nhà, vốn là một trong những phân khúc cho vay đang tăng trưởng nhanh nhất trong ngành ngân hàng, đồng thời có những ảnh hưởng nhất định đến kinh tế vĩ mô.

Một điểm “dễ thở” khác cho hệ thống ngân hàng là hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS tăng từ 150% lên 200%, thấp hơn trong dự thảo ban đầu. Đây cũng là một điểm nhượng bộ cho các ngân hàng vì hệ số này chỉ tăng 50% thay vì 100% lên 250% như dự kiến. Ngoài ra, hệ số mới cũng chỉ áp dụng từ 1/1/2017. Nghĩa là các ngân hàng và DN BĐS có thêm 6 tháng để chuẩn bị, VnREA phân tích.

Chia sẻ mới nhất của NHNN cho biết, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS hiện là 393 nghìn tỷ đồng (tăng 26%). Như vậy, cho vay kinh doanh BĐS đã tăng tốc. Cụ thể vào năm 2012 tốc độ này là 14%; 2013 là 14,7% và 2014 là 15,2%. Và nếu tính cả trái phiếu do các chủ đầu tư phát hành, thì số dư cho vay kinh doanh BĐS tại thời điểm cuối năm 2015 là 478 nghìn tỷ đồng (bằng 10,3% tổng dư nợ tín dụng tại cùng thời điểm).

Như vậy, với lộ trình thực hiện từ từ, các ngân hàng và doanh nghiệp BĐS có thêm thời gian đến cuối năm để chuẩn bị trước khi hệ số mới được áp dụng từ đầu năm sau; đồng thời hệ số trong Thông tư 06 cũng thấp hơn trong dự thảo ban đầu.

DN BĐS sẽ “oằn vai” bởi lãi suất cao đến từ các khoản vay ngân hàng trong tương lai không xa? 

Vẫn “siết” vốn vào BĐS

VnREA thừa nhận, trên thực tế, điều này (Sửa đổi thông tư 36, thực hiện Thông tư 06 – PV) vẫn sẽ có một vài ảnh hưởng tới các ngân hàng nhỏ cho vay các DN BĐS nhỏ và thiếu vốn. Trong khi đó, hệ số mới sẽ có lợi cho các DN BĐS lớn có khả năng tiếp cận nguồn vốn ngoại huy động dưới hình thức phát hành cổ phiếu/trái phiếu.

Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng hầu hết các DN BĐS niêm yết sẽ không bị ảnh hưởng của quy định mới vì những DN này có mối quan hệ tín dụng với ngân hàng lớn và thường còn có nhiều phương án huy động vốn. Tuy nhiên, trong năm sau, nguồn cung BĐS nhà ở sẽ bị ảnh hưởng, đặc biệt là nguồn cung từ các DN BĐS nhỏ.

Theo góc nhìn của VnREA, Thông tư 06 mang lại tín hiệu tích cực trong ngắn hạn đối với các DN BĐS có tỷ lệ nợ hoặc tỷ lệ nợ ngắn hạn cao, do các DN này sẽ có thêm nhiều thời gian để chuẩn bị so với dự thảo ban đầu.

Về lâu dài, các DN BĐS có tiềm lực tài chính, có khả năng đa dạng hóa nguồn vốn nhờ tiếp cận vốn ngoại sẽ tiếp tục tạo được lợi thế so với các DN trong ngành vì quy định mới sẽ dần loại bỏ những DN yếu, bất chấp việc quá trình này có thể kéo dài hơn so với dự kiến.

VnREA cũng nhìn nhận rằng việc Thông tư 06 nới lỏng hơn so với dự thảo sửa đổi công bố trước đó, nhưng tựu trung lại vẫn theo hướng siết chặt hơn dòng vốn vào thị trường địa ốc. Do đó, dòng tiền từ tín dụng ngân hàng đầu tư vào các dự án BĐS sẽ chặt chẽ hơn và các DN BĐS có thể phải trả lãi suất cao hơn cho các khoản vay liên quan.

Đáng chú ý, cơ quan Hiệp hội đưa ra dự báo mang tính định hướng đầu tư trong dài hạn. Cụ thể, khi kinh tế dần hồi phục, cùng với nhiều chính sách hỗ trợ của Chính phủ sẽ có hiệu lực, tạo động lực cho ngành BĐS tăng trưởng sẽ là đầu tàu kéo theo sự phát triển của ngành xây dựng, VLXD và gián tiếp sẽ hỗ trợ sự phục hồi của ngành ngân hàng.

Vì vậy, đặt niềm tin vào cổ phiếu BĐS trong dài hạn có thể là một lựa chọn đáng quan tâm.

Đông Hưng