Những điều nhà đầu tư cần biết khi rót tiền vào bất động sản thời gian tới

8 năm trước

Trong năm 2016, tình hình kinh tế vĩ mô được dự đoán sẽ tiếp tục được cải thiện. Cơ cấu GDP cả nước dần chuyển từ các ngành nông, lâm, ngư nghiệp sang các ngành công nghiệp chế biến, xây dựng và dịch vụ. Nhờ vào những yếu tố cơ bản tích cực, các hiệp ước thương mại vừa ký kết, và nguồn lao động giá rẻ, Việt Nam tiếp tục thu hút thêm nhiều nguồn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, cạnh tranh trong khu vực sẽ ngày càng khắc nghiệt hơn và sẽ buộc Chính phủ có những điều chỉnh chính sách phù hợp, đặc biệt là về thuế, để có thể duy trì lợi thế cạnh tranh trong khu vực.

Thị trường bất động sản nhà ở và thương mại của Việt Nam đang dần hồi phục một cách rõ nét kể từ cuộc Khủng hoảng Tài chính Thế giới năm 2008. Các hoạt động cho thuê tiếp tục đà tăng trưởng. Tốc độ tăng giá và tỷ lệ lấp đầy ghi nhận mức tăng trưởng ổn định xuyên suốt các mảng thị trường. Dẫu vậy, để bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam phải nâng cao tính minh bạch trong việc phê duyệt các dự án và chú trọng quản lý chặt chẽ các cơ quan thẩm quyền. Các chủ đầu tư cũng nên tìm hiểu mục tiêu và các hướng đầu tư của các khách hàng này để thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài.


Bà Dương Thuỳ Dung

Nhà ở: Niềm tin của khách mua vào thị trường ngách được cải thiện

Niềm tin vào thị trường được đẩy mạnh thông qua số dự án chào bán mới cũng như lượng giao dịch tăng vọt, giá bán cải thiện trong năm 2015. Ước tính có tổng cộng 41.787 căn hộ được chào bán tại TP. HCM và 28.283 căn tại Hà Nội. Phần lớn những căn hộ này tập trung vào phân khúc “cao cấp” với chất lượng biến đổi tùy thuộc vào định nghĩa các chủ đầu tư.

Căn hộ cao cấp đã có sự trở lại ngoạn mục nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2012 với 16.674 căn được chào bán tại TP.HCM, nằm dọc tuyến Metro Số 1 tại phía Đông của thành phố. Hà Nội ghi nhận được 6.000 căn, với phần lớn các dự án cao cấp tọa lạc tại khu rìa trung tâm và phía Tây. Các tòa nhà này hướng đến khách mua là nhà đầu tư mua để cho thuê lại vì tỷ suất sinh lời cao khoảng 6 – 7%. Ngoài ra, phân khúc bình dân cũng chiếm một phần lớn của nguồn cung được chào bán và là lựa chọn số một cho hầu hết khách mua để ở.

Tỷ lệ tăng giá dự kiến sẽ đạt đỉnh điểm vào năm 2016. Với việc người mua ngày càng kén chọn hơn trong khi nguồn cung thì lại dồi dào hơn, chủ đầu tư sẽ phải cẩn trọng trong việc tăng giá để đảm bảo mục tiêu doanh số như kế hoạch đề ra.

Giá chỉ tăng chủ yếu nhờ những dự án mới ở vị trí vàng và khu vực trung tâm mở rộng với mức giá chào bán dao động từ 2.500 USD tới 5.000 USD/m2 cho TP. HCM, và khoảng từ 1.600 – 3.500 USD/m2 cho Hà Nội. Cá biệt tại TP.HCM sẽ xuất hiện những dự án “hạng sang” xuất hiện trở lại sau nhiều năm vắng bóng với mức giá chào bán ở ngưỡng từ 4.000 USD tới 10.000 USD/m2.

Xét về nguồn cầu, tỷ lệ tiêu thụ năm 2016 dự kiến sẽ chậm hơn so với năm 2015, và giảm trong năm 2017 và 2018 cho cả hai thị trường. Việc xuất hiện quá nhiều nguồn cung cao cấp và hạng sang trong một thời gian ngắn trong khi nhu cầu thực tế trên thị trường vẫn là dành cho phân khúc bình dân và trung cấp có thể sẽ gây nên sự mất cân bằng trong quan hệ cung cầu, dẫn tới việc giải quyết hàng tồn kho trở nên phức tạp hơn.

Người nước ngoài đã bắt đầu mua nhiều hơn tại các dự án căn hộ cao cấp và hạng sang tại TP.HCM kể từ khi luật về bán nhà ở cho người nước ngoài chính thức có hiệu lực vào ngày 1/7/2015. Tính đến hết tháng 6 năm 2016 đã có những dự án cao cấp không còn chỉ tiêu bán nhà cho người nước ngoài do đã đạt ngưỡng tối đa theo quy định (30%).  Mặc dù vậy, một bộ phận lớn những nhà đầu tư cá nhân nước ngoài khác vẫn đang muốn tìm hiểu kỹ hơn thị trường bất động sản tại Việt Nam cũng như quy trình mua bán trước khi đưa ra quyết định.

Bán lẻ: Các xu hướng mới khuyến khích khách mua tiêu nhiều hơn

Trong năm 2015, thị trường bán lẻ tại TP. HCM và Hà Nội mỗi nơi ghi nhận thêm 150.000 m2 diện tích thực thuê (NLA). Đa số các dư án này được phát triển với diện tích mặt sàn lớn, tích hợp nhiều tiện ích hơn và chi phí đất thấp hơn, nhằm đáp ứng nhu cầu lớn dần của các khu vực ngoài trung tâm. Tỷ lệ trống của các khu trung tâm thương mại (TTTM) trong thành phố dự đoán vẫn tiếp tục duy trì ở mức trung bình 10% nhờ vào các khách thuê chủ chốt. Tương tự tại Hà Nội, tỷ lệ trống ổn đinh ở mức 8 - 9%. Mặc dầu nguồn cung sẽ gia tăng, xu hướng tỷ lệ trống này sẽ được giữ vững trong năm 2016.


Trung tâm thương mại đổ bộ về tỉnh lẻ

Có sự khác biệt lớn và rõ rệt giữa giá thuê trong khu trung tâm và ngoài trung tâm TP. HCM cũng như Hà Nội. Nhờ vào các khách mua sang trọng, tình hình kinh doanh của đa phần các dự án trong khu trung tâm đều tốt hơn so với bình quân thị trường. Vì thế, giá thuê trong tương lai sẽ tăng với tốc độ chậm do ngày càng nhiều TTTM khai trương tại khu vực ngoài trung tâm. Các TTTM này đã làm giảm giá thuê trong năm 2015 10% so với năm trước đó.

Ngoài ra, thị trường bán lẻ Việt Nam cũng điều chỉnh tương ứng để bắt kịp với nhu cầu khách hàng với các xu hướng mới, như “bán lẻ - giải trí,” “bình dân hóa” hoặc “mua sắm trên mạng.” Người tiêu dùng hiện nay ngày càng kĩ tính và thông thái hơn, họ rất coi trọng tổng thể trải nghiệm mua sắm và đòi hỏi chất lượng nhiều hơn. Ngành ẩm thực, hầu hết thuộc dạng đồ ăn nhanh và chất lượng, ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2015 và sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường trong năm 2016.

Văn phòng: Nhà đầu tư nước ngoài báo hiệu sự tăng trưởng tương lai

Thị trường văn phòng Việt Nam không có diễn biến nào đáng kể trong năm 2015 vừa qua với chỉ một tòa nhà Hạng A mới tại TP. HCM (Vietcombank Tower) và không có tòa nào tại Hà Nội.

Việc tòa nhà mới Vietcombank Tower đi vào hoạt động đã giúp nâng tỷ lệ hấp thụ của văn phòng Hạng A tại TP. HCM một cách đáng kể so với năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của thành phố này đã giảm vào nửa đầu năm 2016 và sẽ tiếp tục giảm trong nửa cuối năm 2016 vì không có nguồn cung mới nào được hoàn thành và đồng thời diện tích sàn còn trống trên thị trường cũng rất giới hạn.

Nhờ vào đà phục hồi kinh tế và nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài, tỷ lệ hấp thụ sẽ tăng mạnh từ năm 2017 trở đi khi có thêm nhiều nhu cầu từ các công ty ngoại quốc cũng như có thêm nguồn cung mới. Với triển vọng kinh tế tích cực, các công ty tại TP. HCM sẽ cân nhắc việc chuyển và mở rộng văn phòng của mình, với diện tích lý tưởng khoảng từ 1.000-2.000 m2 và nằm trong trung tâm thành phố. 

Tăng trưởng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội trong bốn năm vừa qua là nguyên nhân chính cho việc giá thuê thị trường giảm. Với tỷ lệ hấp thụ hiện tại chậm hơn so với tốc độ tăng nguồn cung mới, tỷ lệ trống cho các tòa nhà Hạng A được dự báo sẽ tăng bảy điểm, đạt mức 24.7% vào năm 2016. Ngoài ra, nguồn cung mới Hạng A ở phía Tây và khu vực Đống Đa, Ba Đình sẽ phải chào giá thấp hơn hẳn so với trung tâm để có thể cạnh tranh với các nguồn cung hạng B tương lai gần đấy. Nhu cầu từ việc mở rộng của các tập đoàn đa quốc gia cũng như các công ty địa phương dự kiến sẽ tăng trong một vài năm tới.

Khu công nghiệp: Nhu cầu tăng so với tình hình kinh doanh hiện tại

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại TP. HCM tiếp tục tăng trong năm 2016 do không có nguồn cung mới nào được ghi nhận trong năm 2015 trong khi nhu cầu của các nhà bán lẻ và các công ty hàng tiêu dùng nhanh vẫn tiếp tục tăng. Tại Bình Dương, chính quyền chủ động tìm kiếm nhà đầu tư để lắp đầy nguồn cung khu công nghiệp dồi dào. Tỷ lệ trống ở tỉnh này được dự đoán sẽ dao động ở mức 30% trong ba năm tới.

Cơ sở hạ tầng được cải thiện là yếu tố chính ảnh hưởng đến nguồn cung của tỉnh Đồng Nai, với hai dự án chủ chốt: Cao tốc Long Thành – Dầu Giây vừa hoàn thành và sân bay Long Thành sẽ được xây dựng trong mười năm tới. Vì thế, giá thuê sẽ ổn định trong ba năm tới vì chủ đất sẽ đưa ra giá thuê cạnh tranh để cải thiện tỷ lệ lắp đầy. Thêm vào đấy, ngoài nguồn lao động giá rẻ và vị trí gần sông nước và TP. HCM, Long An không thể thu hút được các nhà đầu tư vì cơ sở hạ tầng của thành phố vẫn còn đang dở dang và giá thuê cao. Chính vì vậy, tỷ lệ trống sẽ ở mức cao khoảng 60% trong vài năm tới.

Thị trường đầu tư: Thêm nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư

Sau thời gian khá thận trọng với việc cho vay trong lĩnh vực bất động sản nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư và các khoản vay không hiệu quả, các ngân hàng bắt đầu cho vay lại các dự án bất động sản trong năm 2014.

Do tính chất thị trường bất động sản Việt Nam hiện còn non trẻ và đang phát triển, một tỷ lệ lớn các giao dịch chuyển nhượng là cho các khu đất dự án, trong đó gần một nửa các giao dịch và nhu cầu đầu tư là cho các khu đất phức hợp bao gồm nhà ở. Hạng mục này vẫn là phân khúc rất được quan tâm do nhu cầu đang dồi dào từ quy mô dân số lớn và tỷ lệ đô thị hóa cao.

Năm 2016, xét về bất động sản thương mại đang hoạt động, bất động sản văn phòng sẽ tiếp tục là mục tiêu chính của các nhà đầu tư. TP. HCM và Hà Nội vẫn là thị trường nhận được nhiều sự quan tâm, thu hút thêm nguồn vốn đầu tư nước ngoài mới một khi Hiệp định thương mại xuyên Thái Bình Dương TPP có hiệu lực.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ sôi động do Việt Nam đang nổi lên như một điểm nghỉ dưỡng mới, trong khi bất động sản công nghiệp cũng được kì vọng sẽ tăng trưởng mạnh mẽ khi các tập đoàn đa quốc gia mở rộng các cơ sở sản xuất ở Việt Nam để tận dụng lợi thế của hiệp định TPP và những ưu thế về giao thương khác. Rào cản gia nhập thị trường bán lẻ cao sẽ thúc đẩy các đối thủ mới mua lại các danh mục hiện hữu trong kế hoạch gia nhập và mở rộng thị trường của họ.