BỨC TRANH TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS ĐÀ NẴNG NHÌN TỪ SỰ KEN ĐẶC CỦA CAO ỐC DỌC BỜ BIỂN, GIÁ NHÀ ĐẤT DỰ BÁO SẼ CÒN TĂNG

Bờ biển Đà Nẵng kéo dài từ Nam Ô (quận Liên Chiểu) - Hòa Hải (quận Ngũ Hành Sơn) đến Mỹ Khê. Đây là bờ biển trong xanh, sạch đẹp từ bao năm nay, được người dân và du khách thưởng ngoạn, tắm biển. Tuy nhiên, duy chỉ khu vực dọc biển Mỹ Khê là nơi có thị trường BĐS phát triển mạnh nhất, chỉ trong vòng 5 năm trở lại đây, đã có gần 100 dự án cao tầng nằm san sát nhau, cung cấp cho thị trường hơn 70.000 căn hộ khách sạn. Đó là chưa kể hàng loạt dự án khách sạn cao từ 5-10 nằm xung quanh tuyến đường lớn ven biển.

Sở hữu địa thế đắt giá bao gồm núi, biển cùng rất nhiều danh thắng đẹp, Đà Nẵng hiện là điểm đến du lịch nổi tiếng tại Việt Nam và được đánh giá là một trong những thành phố đáng sống bậc nhất châu Á. Theo thống kê 6 tháng đầu năm 2019, tổng lượng khách tham quan, du lịch đến TP. Đà Nẵng ước đạt 4,3 triệu lượt, tăng 15,1% so với cùng kì năm ngoái. Việc đưa vào khai thác thêm 6 đường bay nội địa và 1 đường bay quốc tế mới (Đà Nẵng – Chiangmai) đã góp phần thu hút đông đảo du khách đến tham quan, du lịch tại thành phố.

Phố biển ở Đà Nẵng được qui hoạch dưạ trên yếu tố địa lý tự nhiên, chia làm 2 khu vực chính: Phố biển Liên Chiểu (đường Nguyễn Tất Thành) và phố biển Mỹ Khê (đường Võ Nguyên Giáp), đây là 2 mặt giáp biển quan trọng của thành phố Đà Nẵng và cũng là mặt tiền đón gió, điều hoà nhiệt độ không khí cho thành phố.

Cùng với đó, việc chọn đối tác Singapore lập quy hoạch chung Đà Nẵng đến 2030 tầm nhìn đến 2050, TP Đà Nẵng sẽ trở thành đô thị lớn, sinh thái và thông minh, là trung tâm khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo và thành phố biển đáng sống đạt đẳng cấp khu vực châu Á. Hai mũi quy hoạch phát triển đô thị được xác định là phía Đông Nam và Tây Bắc thành phố. Sự phát triển về phía Nam để kết nối đô thị Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam), phát triển về hướng Tây và Tây Bắc hình thành các đô thị vệ tinh, các khu sản xuất tập trung với các dự án đầu tư động lực để phát triển kinh tế.

Theo Kế hoạch và Đầu tư TP Đà Nẵng, lũy kế đến nay, Đà Nẵng có 323 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư là 97.699,6 tỷ đồng và 716 dự án FDI với tổng vốn đầu tư 3,352 tỷ USD. Theo đó, trong vòng vài năm trở lại đây, mật độ xây dựng tại các khu đô thị của Đà Nẵng tăng lên đáng kể.

TP Đà Nẵng hiện nay thu hút các dự án có mức đầu tư lớn (dự án Sản xuất linh kiện hàng không vũ trụ Sunshine, có vốn đầu tư 170 triệu USD của Công ty Universal Alloy Corporation Asia Pte.LTD – UAC, Hoa Kỳ; dự án Nhà máy sản xuất, lắp ráp thiết bị điện tử (vốn đầu tư 50 triệu USD, tại Lô X10 – đường 10B ND, KCN Hòa Khánh mở rộng, diện tích 12.332m2, của Tập đoàn Key Tronic EMS, Hòa Kỳ); dự án mở rộng Khu du lịch Xuân Thiều, vốn đầu tư 100 triệu USD của Công ty Mykazuki, Nhật Bản…);

Tổ hợp Trung tâm tài chính DANANG GATEWAY, vốn đầu tư 2 tỷ USD của nhà đầu tư Liên doanh Sakae Holdings Ltd, Fission Holdings Pte. Ltd và Công ty CP XNK Newtecho, Singapore; dự án Câu lạc bộ cưỡi ngựa Việt Nam, vốn đầu tư 200 triệu USD của Công ty TNHH Keyhinge Toys Việt Nam…

Trước mắt, TP không phát triển nhà cao tầng quanh sân bay, trên bán đảo Sơn Trà, danh thắng Ngũ Hành Sơn, Thành Điện Hải… Đặc biệt, tại trung tâm TP.Đà Nẵng, nhà cao tầng đã có trong quy hoạch vẫn tiếp tục thực hiện, chỉ tạm dừng nhà cao tầng xây chen ở trung tâm, đó là gom nhiều thửa đất để xây nhà cao tầng không có trong quy hoạch.

GS.TS.KTS Nguyễn Quốc Thông, Phó chủ tịch Hội KTS Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí Kiến trúc, nhận định: “Để giải quyết các tồn tại trong một đô thị phát triển nóng, nhất là đô thị ven biển, cần có vai trò nhà cao tầng. Vấn đề là làm sao kết nối hài hòa quyền lợi chính quyền, nhà đầu tư và người dân”.

Nguồn lực đầu tư lớn, kéo theo sự phát triển kinh tế – xã hội đã kéo theo một lượng lớn người dân các địa phương đến Đà Nẵng sinh sống, lập nghiệp. Do đó, nhu cầu mua đất là tất yếu. Dự báo trong thời gian tới, việc sở hữu BĐS tại Đà Nẵng sẽ khó khăn hơn khi cơ sở dự báo đến năm 2020 dân số Đà Nẵng có khoảng 1,6 triệu người và đến năm 2030 là khoảng 2,5 triệu người, trong đó dân số chính thức đô thị khoảng 2,3 triệu người.

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường BĐS Đà Nẵng tiếp tục được kỳ vọng sẽ có chiều hướng đi lên trong những năm tiếp theo dưới sự tác động tổng hòa của nhiều yếu tố. Những tín hiệu tích cực của kinh tế Đà Nẵng cùng các sự kiện lớn liên tục được thành phố đăng cai tổ chức là những “thỏi nam châm” thu hút nhà đầu tư.

Đánh giá của giới kinh doanh địa ốc nơi đây, cho thấy giá BĐS trên địa bàn TP Đà Nẵng vẫn khá cao. Một phần là do mặt giá nhà đất tại Đà Nẵng đã bị “thổi” lên quá cao từ 2 năm trước đây. Hai là Đà Nẵng được đánh giá là thành phố đáng sống và có tỉ suất đầu tư BĐS sinh lời khá cao. Nhiều dự án được tung ra thị trường, kéo theo việc hình thành một mặt bằng giá bán mới.

Việc hình thành khu phố biển với những công trình cao tầng mà chủ yếu là khách sạn và cao ốc văn phòng đã làm thay đổi một cách nhanh chóng diện mạo đô thị theo hướng tích cực, đã góp phần đáng kể giải quyết nhu cầu lưu trú của khách du lịch so với những năm trước đây mà hiện tượng “cháy phòng” khách sạn đang là vấn nạn của các đô thị biển ở miền Trung như Đồng Hới, Qui Nhơn và Nha Trang vào mùa cao điểm du lịch.

Bà Trần Thị Lý, tự xưng là chủ một sàn môi giới nằm trên đường Võ Nguyên Giáp, cho biết: “Với tốc độ phát triển của TP Đà Nẵng thì giá đất ở đây khó giảm, nếu không muốn nói là vẫn đang tăng theo thời gian. Việc giao dịch gọi là giảm chỉ thuộc về nhiều đối tượng cò tự do, tự phát thường tung nhiều thông tin thất thiệt để lôi kéo khách hàng mua một số dự án “ma”. Đối với những dự án BĐS có pháp lý rõ ràng, được quy hoạch bài bản thì giá bán tiếp tục tăng”

Theo báo cáo thị trường mới nhất của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2019 nguồn cung thị trường khách sạn 4-5 sao tại Đà Nẵng tăng thêm 5 khách sạn 4 sao, tổng cộng 548 phòng, tăng trưởng 15% so với cùng kỳ năm 2018.

Tương tự, thị trường căn hộ condotel chào đón thêm 216 căn ở phân khúc cao cấp từ dự án Danang Golden Bay, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 8.393 căn, thấp hơn nhiều so với giai đoạn thị trường bùng nổ (năm 2016), cho thấy sự thận trọng của các chủ đầu trong việc giới thiệu sản phẩm mới, chứ không phải nguồn cung đang sụt giảm.

Ở phân khúc căn hộ du lịch (condotel), từ năm 2016 đến nay, Đà Nẵng có 9.890 căn hộ du lịch của 12 dự án được đưa ra thị trường và đã tiêu thụ đạt 75% (7.418 căn).

Theo PGS.TS.KTS Phạm Thúy Loan, Phó viện trưởng Viện kiến trúc quốc gia Bộ Xây dựng, nhà cao tầng đang là vấn đề nóng nhiều tỉnh thành, thậm chí ở một số địa phương còn có cái nhìn tiêu cực về vấn đề nóng này. Những thành phố như Đà Nẵng, câu chuyện còn “nhạy cảm”, nhưng nhà cao tầng là xu thế không thể cưỡng lại.

Theo CBRE, tại một số dự án đã xây dựng được hệ thống phân phối, tiếp thị ổn định và đã có tên tuổi trên thị trường, tình hình hoạt động vẫn rất khả quan. Đối với phân khúc khách sạn, trong nửa cuối năm 2019, thị trường Đà Nẵng sẽ chứng kiến thêm 3 khách sạn 4 sao đi vào hoạt động. Trong năm 2020, thị trường sẽ đón nhận sự gia nhập của JW Marriott Đà Nẵng, một thương hiệu hạng sang của tập đoàn Mariott với điểm nhấn là trung tâm thương mại VV Mall ở khối đế.

“Dự án hỗn hợp quy mô lớn của hàng miễn thuế kết hợp tổ hợp nghỉ dưỡng, giải trí quy mô lớn đầu tiên ở dọc bờ biển của Đà Nẵng sẽ là điểm nhấn để thúc đẩy thị trường. Ngoài ra, 2 dự án nổi bật khác trên thị trường dự kiến cũng đi vào vận hành vào năm 2020 sẽ giúp thị trường sáng sủa hơn“- ông Nguyễn Trọng Thức – Phòng nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE, nhận định.

Cũng theo vị chuyên viên nghiên cứu CBRE, trong bối cảnh pháp lý cho sản phẩm condotel còn chưa rõ ràng gây hoang mang cho một số nhà đầu tư, các dự án căn hộ sắp ra mắt ở Đà Nẵng đang nhận được khá nhiều tín hiệu tích cực từ thị trường. Nhất là sản phẩm căn hộ truyền thống đang cho thấy những ưu điểm vượt trội như: quyền sử dụng lâu dài, quyền nhập hộ khẩu trong khi người mua vẫn có thể hưởng các chính sách cam kết cho thuê từ một số chủ đầu tư.

Khu vực phát triển hệ thống condotel sôi động nhất TP Đà Nẵng với hàng loạt dự án nằm san sát nhau ngay trước công viên Biển Đông.

Báo cáo của Savills cũng nhận định: du lịch đã thúc đẩy lĩnh vực bán lẻ tăng mạnh. Tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Đà Nẵng tính đến nửa đầu năm 2019 đạt khoảng 212.000 m², tăng 20% theo năm. Thị trường không chỉ tập trung vào trung tâm thương mại mà phát triển đa dạng, đồng đều ở cả trung tâm thành phố và khu vực ven biển với sự gia nhập của ba dự án tại quận Hải Châu và Ngũ Hành Sơn.

Xét về nguồn cung tương lai, dự kiến có khoảng 1.900 căn hộ bán truyền thống được đưa ra thị trường trong thời gian tới. Trong khi đó, tại một số dự án condotel nổi bật khác như: Cocobay, Wyndham Soleil giai đoạn tiếp theo,… dự kiến được chào bán trong 12 tháng tới sẽ góp phần làm cho thị trường ấm trở lại.

Không những vậy, với tốc độ thu hút dự án FDI mới trong 6 tháng đầu năm 2019 đạt 542,23 triệu USD, tăng gần gấp 10 lần so với năm 2018 sẽ thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng sẽ kéo theo sự gia nhập thị trường của nhiều dự án mới sẽ kích thích thị trường BĐS Đà Nẵng tăng trưởng trở lại.

“Không thể phủ nhận những tác động từ những diễn biến của phân khúc đất nền đến thị trường. Nhưng về dài hạn, những vấn đề mang tính pháp lý và kết quả thanh tra liên quan đến đất đai được công bố, thì thị trường BĐS Đà Nẵng sẽ tiếp tục trở lại. Có thể sẽ không bùng nổ, nhưng sẽ thiết lập ở mặt bằng giá mới, đúng hơn với bản chất, quy mô đô thị và tốc độ phát triển của Đà Nẵng. Còn về tiềm năng thì với tỷ lệ thu hút dự án FDI trong năm 2019 cho thấy Đà Nẵng đang rất tiềm năng“, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao, Trưởng phòng Định giá, nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE, chia sẻ thêm.

Một số tuyến đường như Võ Văn Kiệt, Mỹ Khê 2… đang hình thành hàng chục khách sạn 3-4 sao.

Theo tìm hiểu, dọc tuyến ven biển từ Nam Ô cho đến Hòa Hải, nhất là đoạn từ giao lộ Võ Nguyên Giáp – Hồ Xuân Hương cho đến hết đường Trường Sa (giáp địa phận tỉnh Quảng Nam), các khu đất giáp biển đã được một số chủ đầu tư triển khai xây dựng, đi vào hoạt động. Còn một số dự án thì bên ngoài lập hàng rào bằng tôn, hoặc xây tường gạch nhưng bên trong vẫn bị bỏ hoang.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, gần đây, nhiều địa phương, trong đó có Đà Nẵng, triển khai rà soát các dự án phát triển đô thị và BĐS nên có ảnh hưởng và giảm bớt nhịp độ, làm chững lại sự phát triển của thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc thành phố rà soát, xem xét lại là cần thiết để có những kiến nghị điều chỉnh, có những chính sách đúng, phù hợp hơn, làm giảm đi sự phát triển “sốt” bất thường. Thị trường BĐS Đà Nẵng có nhiều tiềm năng và điều kiện để phát triển tốt nên sẽ sớm phát triển trở lại theo hướng lành mạnh, bền vững.

Hiệp hội BĐS Việt Nam dự báo tình hình thị trường BĐS Đà Nẵng trong những tháng cuối năm nay có thể ổn định và phát triển trở lại. Nguồn cung từ các dự án bất động sản sẽ tăng mạnh so với quý 1, nguồn cung chủ đạo tiếp tục là dòng sản phẩm căn hộ, trong đó chủ yếu là phân khúc bình dân và trung cấp. Số lượng giao dịch cũng sẽ tăng mạnh so với quý 1 bởi nguồn cung dồi dào, phong phú từ các dự án ra hàng. Giá bất động sản có thể tăng nhẹ ở mọi phân khúc.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, thị trường BĐS Đà Nẵng đang lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư quốc tế, bởi vì TP Đà Nẵng đang thực hiện triển khai nhiều quy hoạch mới. TP Đà Nẵng nhận thấy rõ những “điểm nghẽn” phát triển cần phải vượt qua trên con đường đến, “nhận diện và phát huy tốt các động lực tăng trưởng mới”, chuyển đổi từ phương thức quản trị đô thị truyền thống, ít dựa vào công nghệ, sang phương thức quản trị đô thị thông minh;

Công ty CP DKRA Việt Nam đánh giá, với định hướng của Nghị quyết số 43-NQ/TW ngày 24-1-2019 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn 2045, là triển vọng tươi sáng tạo tiền đề cho thị trường BĐS Đà Nẵng tăng trưởng mạnh.

Tuy nhiên, Đà Nẵng sẽ phải vượt qua nhiều thách thức lớn như: quỹ đất còn khiêm tốn so với năng lực phát triển, tâm lý người mua vẫn chuộng các sản phẩm đất nền và nhà liền thổ, thông tin thị trường chưa được minh bạch dẫn đến những xáo trộn ở một số thời điểm, áp lực đối với môi trường tự nhiên khi phát triển BĐS du lịch và nghỉ dưỡng…

Crowne Plaza Danang là một tổ hợp khách sạn ven biển Đà Nẵng sang trọng được xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế 5 sao. Với tổng diện tích 200.000 m2 và số vốn đầu tư hơn 160 triệu đô la Mỹ, khu nghỉ dưỡng năm sao Crowne Plaza Danang trở thành nơi cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng và giải trí hàng đầu của thành phố biển Đà Nẵng.

Nhiều dự án condotel mới đang được hình thành cuối đường Võ Nguyên Giáp, đối diện khu sân bay nước Mặn.

Cụm dự án biệt thự và condotel Sheraton. Theo định hướng, 2 mũi nhọn phát triển tới đây của Đà Nẵng là phía Đông Nam và Tây Bắc của thành phố. Với lợi thế chạy dọc theo bờ biển, đã quy hoạch một số dự án bài bản, hạ tầng đồng bộ như khu đô thị ven sông Nam Hòa Xuân,… phía Đông Nam đang được kỳ vọng sớm trở thành trung tâm phát triển du lịch, dịch vụ sôi động mới của Đà thành.

Về vấn đề triển khai quy hoạch mới cho TP Đà Nẵng, KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam nêu vấn đề TP Đà Nẵng cần chú trọng nội dung về quy hoạch mạng lưới hạ tầng giao thông để phát triển các loại hình giao thông tương thích với đô thị hiện đại và kết nối với các trục giao thông cao tốc hiện hữu; có chiến lược khai thác điều kiện tự nhiên của bán đảo Sơn Trà vào phát triển đô thị.

Bên cạnh đó, ngành du lịch của thành phố đang phát triển mạnh mẽ, tốc lực tăng trưởng cao cùng với sự phát triển của nhiều loại hình lưu trú, trong đó loại hình căn hộ khách sạn (condotel) với việc đầu tư xây dựng hạ tầng ở một số khu vực không đáp ứng kịp nhu cầu thực tế. Khu vực bán đảo Sơn Trà có giá trị tài nguyên thiên nhiên đặc sắc, độc đáo, nên cần có định hướng quy hoạch mới theo hướng bảo tồn phát triển.

Qua cuộc thi ý tưởng quy hoạch và thiết kế cảnh quan hai bờ sông Hàn diễn ra hồi năm ngoái, cần xây dựng tầm nhìn tổng thể và bền vững, kiến tạo cảnh quan không gian đô thị mang bản sắc và tạo dựng hình ảnh thương hiệu cho thành phố.

Ở khu vực phía tây vùng Hòa Vang có lợi thế phát triển du lịch, phát triển sản xuất nông nghiệp công nghệ cao nên cần nghiên cứu phát triển theo hướng hình thành khu vực đô thị vệ tinh và các phân khu đô thị chức năng. Chính phủ phê duyệt điều chỉnh, bổ sung phát triển các khu công nghiệp nên cần điều chỉnh quy hoạch để tạo tính kết nối mạng lưới giao thông chính với cảng biển.

Hiện nay, các phương tiện giao thông cá nhân, vận tải du lịch phát triển nhanh dẫn đến quá tải hệ thống hạ tầng giao thông trong khu vực trung tâm thành phố, khu vực ven biển… Do đó, quy hoạch phát triển giao thông được ưu tiên theo hướng nghiên cứu phát triển không gian đô thị ngầm, giao thông ngầm, giao thông công cộng, giao thông đường thủy, đường hàng không và kết nối giao thông với các địa phương trong khu vực.

Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho biết, đối với những khu vực đã phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 mà chưa có thiết kế đô thị được duyệt thì các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan quản lý theo đúng cơ cấu quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt, riêng việc ghép các lô đất ở liền kề theo quy định chỉ cho phép xây dựng tối đa 9 tầng

Trước đó, Thủ tướng đã ban hành Quyết định phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung TP Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Phạm vi nghiên cứu trực tiếp là toàn bộ địa giới hành chính thành phố Đà Nẵng với tổng diện tích 128.543 ha. Theo đó, phạm vi nghiên cứu trực tiếp là toàn bộ địa giới hành chính thành phố Đà Nẵng với tổng diện tích 128.543 ha; phạm vi nghiên cứu gián tiếp là khu vực các địa phương và vùng kinh tế liền kề với thành phố.

Mục tiêu quy hoạch được xác định là phát triển thành phố Đà Nẵng trở thành thành phố cấp quốc gia, hiện đại; là đô thị trung tâm góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội vùng miền Trung và Tây Nguyên; phát triển không gian thành phố theo hướng toàn diện và bền vững, đảm bảo an ninh quốc phòng. Đà Nẵng là đô thị loại I trực thuộc trung ương, trung tâm kinh tế lớn của quốc gia về du lịch, công nghiệp, thương mại, dịch vụ tài chính ngân hàng, có vị trí quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị quốc gia…

Dự báo đến năm 2020, dân số thành phố Đà Nẵng khoảng 1,6 triệu người; đến năm 2030 khoảng 2,5 triệu người (cả quy đổi). Quy mô đất xây dựng đô thị đến năm 2020 khoảng 20.010 ha (trong đó đất dân dụng khoảng gần 8.660 ha); đến năm 2030 khoảng 37.500 ha (trong đó đất dân dụng là 15.500 ha).

Hai dự án cao nhất TP Đà Nẵng đang gấp rút thi công, dự báo sẽ cung cấp cho thị trường này hơn 10.000 căn hộ khách sạn đến hết năm 2020.

Dự án Soliel cao nhất miền Trung đã hoàn thành phần thô toà tháp đầu tiên.

Dự án Da Nang Times Square của Kim Long Nam đang được xây dựng đến tầng 40

Những yêu cầu trọng tâm nghiên cứu trong nội dung điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng là: rà soát tổng thể về nội dung quy hoạch chung đã được phê duyệt năm 2013; dự báo các quy hoạch trên địa bàn thành phố đã được lập và phê duyệt; rà soát định hướng phát triển không gian đô thị, quy hoạch sử dụng đất, việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội của thành phố.

Bên cạnh đó, dự báo các nhu cầu phát triển trong giai đoạn mới, trong bối cảnh phát triển của khu vực, các cơ hội phát triển mới; đề xuất các giải pháp chiến lược để khắc phục những tồn tại bất cập về quá tải hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội; các vấn đề môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu…

Nguồn: Bài và Ảnh: Minh Tú - Trình bày: Hương Xuân (Theo Tri Thức Trẻ)